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Facility Management Markt Trends Pottenzial Lifecycle Publikationen Literatur Studien
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Facility Management Markt Trends Pottenzial Lifecycle Publikationen Literatur Studien
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aus meinem Trend Fundus Text und Links,viel Erfolg!
Gruss Traugott
Trends im FM-Markt
Entwicklung der IT-Technologie
Erst mit der "Dokumentation der Wahrheit" über die Facilities lassen sich wesentliche Einsparpotenziale im Anlagenbetrieb erschließen. Die Entwicklung der IT-Technologien fördert die kostengünstige Erarbeitung der Grundlagen für den FM-Prozess.
Steigerung der Effektivität
Wird der FM-Manager frühzeitig in den Prozess der Planung und Realisierung integriert, können die Wünsche des Betreibers einbezogen werden. Reklamationen, Umbauten etc. können eingeschränkt werden.
Wachsender Automatisierungsgrad
Der wachsende Automatisierungsgrad der Gebäude bis hin zur künstlichen Intelligenz" verlangt nach Servicekonzepten, die dem Nutzer helfen, die den Facilities innewohnenden baulichen und technischen Möglichkeiten zu erschließen.
Integration der Interessen
Interessen der Eigentümer, Nutzer und Betreiber werden durch integriertes FM berücksichtigt.
Im Zusammenhang mit den Leistungsbildern vorwiegend im Immobilienbetrieb hat in den letzten Jahren der Begriff „Facility Management“ (FM) Furore gemacht. Einen bis anfänglich zu 800 Mrd. DM hochstilisierten Markt vor Augen, haben eine Vielzahl tra-ditioneller Anbieter von Dienstleistungen rund um das Gebäude ihre Kapazitäten stark erweitert. Auch drängen immer neue Anbieter aus den verschiedensten Bran-chen und Organisationsstrukturen auf den Markt. Während die einen erst losmarschieren, verlassen andere schon wieder das Kampf-feld um die Marktanteile, enttäuscht vom bisherigen Ergebnis ihres Engagements. Abgesehen von den bekannten infrastrukturellen Dienstleistungen, die sich offen-sichtlich mit dem vermeintlichen „Qualitätssiegel“ Facility Management besser ver-kaufen lassen, tun sich die Anbieter schwer, ihren Kunden einen nachhaltigen Nut-zen der von ihnen angebotenen breiten Leistungspalette nachzuweisen. Doch solan-ge dieser angeblich zu generierende Nutzen für den Kunden nicht greifbar wird, und überzeugende Konzepte für kundenspezifische Problemlösungen nicht vorliegen, wird man mit „Facility Management“ wenig verdienen können. Diese Erkenntnis be-deutet aber auch, dass der Markt überhaupt erst noch gestaltet werden muss! Was verbindet sich mit dem Begriff Facility Management? Zuerst einmal ist festzustellen, dass immer mehr Klarheit darüber besteht, was man von FM erwarten darf und welchen Zielen es dient. Die beiden Fachverbände GEF-MA (Deutscher Verband für Facility Management e.V. – www.gefma.de) und IFMA (International Facility Management Association – www.ifma-deutschland.de) haben hier in den letzten Jahren intensive Arbeit geleistet und im deutschsprachigen Raum speziell der GEFMA mit seiner Richtlinienarbeit wesentlich zum FM-Verständnis so-wie zur Bereitstellung von Wissensbausteinen (Richtlinien) für den FM-Prozess bei-getragen. Besonders anerkennenswert dabei sind die erarbeiteten Grundlagen für die Aus- und Weiterbildung und deren Normative sowie in diesem Zusammenhang auch die Unterstützung für die Herausarbeitung spezieller Berufsbilder im FM Pro-fessionelle Ausbildungseinrichtungen, also Hochschulen, Universitäten und aner-kannte Aus- und Weiterbildungseinrichtungen privater Anbieter vermitteln in ihren Kursen die Definitionen des FM auf Grundlage der Verbandsvorgaben. Bei hier aus-gebildeten Fachkräften darf man das entsprechende Selbstverständnis schon erwar-ten.“ Insofern besteht Optimismus, dass für FM immer mehr qualifizierte Kräfte zur Verfügung stehen werden. Problematisch bleibt der Umgang mit dem Begriff „Facility Management“ dennoch. Die seit Jahren spürbare Inflation der Managementbegriffe hat eine Deflation des Anspruchs zur Folge, d. h. es wird immer weniger reflektiert, was es heißt zu mana-gen, denn die Aktion bestimmt zunehmend das Sein und leider auch das Bewußt-sein. Auch der Begriff "Facility Management" läuft Gefahr, vom (sinnbildlich gespro-chen) Degradieren des Managements erfasst zu werden. So ist für die einen FM nur "eine dieser neumodischen Bezeichnungen für das was wir schon lange tun" z.B. Hausmeister, Instandhalter, Gebäudereiniger usw. für andere vordergründig ein Re-putationsbegriff. Aus dieser Fehleinschätzung resultiert letztlich auch die besonders
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in Deutschland verbreitete Identifizierung des Facility Management mit den klassi-schen Dienstleistungen für den Gebäudebetrieb schlechthin. Tatsächlich ist FM eine unternehmerische Aufgabe im gesamten Lebenszyklus1 der Facilities2, die höchste Ansprüche an die Managementqualitäten der Führungskräfte stellt. Facility Management verlangt ganzheitliches Denken und Handeln sowie eine an den Zielen der FM-Organisation orientierte Managementphilosophie. Der Sinnbezug im FM wird geprägt durch bewusstes "Dienen" - hier als eine Leistung mit der das wirtschaftliche Ergebnis aus der Nutzung der Facilities verbessert und gleichzeitig das Business/Kerngeschäft der Nutzer von Facilities unterstützt wird. Bild 1: Komponenten des Führungsprozesses [1] Der Facility Manager versteht sich damit als Dienstleister und/oder Consulter für Ei-gentümer und Nutzer von Facilities. Das Managen des Dienstleistungs- oder Consul-tingprozesses hat, wie bei anderen Führungsprozessen auch, jeweils eine strategi-sche, normative und operative Dimension (Bild 1), deren Gewichtung in Abhängigkeit der Lebenszyklusphase der Facilities zu sehen ist, in der die FM-Organisation tätig wird.
1 Zeitabschnitt zwischen Idee, Planung, Realisierung, Nutzung, ggf. Umbau und Umnutzung bis zum Rückbau und Recycling von Facilities 2 Sammelbegriff für Liegenschaften, Gebäude, bauliche und technische Anlagen; auch als Synonym für Anlagen allgemein bzw. im Zusammenhang mit dem Begriff Anlagenwirtschaft
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Facilities zu managen bedeutet: „Ganzheit normativer, strategischer und operativer Management-leistungen der Führung von Dienstleistungsprozessen bei der Entwicklung, Bereitstellung, Nutzung und Umnutzung von Facili-ties (Gebäude, technische Anlagen...). Die strategische Erfolgsposition besteht in der Optimierung der wirtschaftlichen und ökologischen Nutzungsergebnisse im ge-samten Lebenszyklus der Facilities.“ Diese FM-Organisation wiederum wird bestimmt durch eine Vielzahl von Einflussfak-toren auf den Facility Managementprozess, klassifizierbar in gesellschaftliche, mak-rostrukturelle und mikrostrukturelle Einflüsse. Der Facility Managementprozess ist also von außerordentlicher Dynamik gekennzeichnet, bei dem es darauf ankommt, dass die FM-Organisation, aufbauend auf ihrer jeweiligen Kernkompetenz, sich an den objektkonkreten Bedingungen orientiert und den sich verändernden Leistungs-schwerpunkten und Bedürfnissen schnell anpassen kann. Bild 2: FM im Spannungsfeld von Major Players und Kerngeschäft Aus seiner Stellung gegenüber den Major Players3 der Anlagenwirtschaft wird auch das komplexe Anforderungsbild an den Facility Manager erahnbar. Der Facility Manager benötigt zur Führung der integrierten FM-Prozesse ein breites Spektrum an Kenntnissen in deren Mittelpunkt eine ausgeprägte soziale Führungs-kompetenz steht. Diese Fähigkeiten müssen auf einem soliden Wissen in den Berei-chen der Anlagenplanung und des Anlagenbetriebes sowie der Prozessorganisation aufbauen. Zur Durchführung dieser Aufgaben und zur Erfüllung der Anforderungen ist das Beherrschen moderner Managementwerkzeuge sowie der sichere Umgang mit Recht, insbesondere bei der Gestaltung der Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den Akteuren der Anlagenwirtschaft, erforderlich.
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3 Major Players - Gruppe der Hauptbeteiligten
Wie geht es aber nun mit dem FM- Markt weiter? In einer vielbeachteten Studie von Helbling MC „ Facility Management in Deutschland – Marktstruktur 2000“ wird der Markt als relativ stabil bei ca. 100 Mrd. DM/a gesehen. Über diese Zahl mag man sich streiten können, richtig ist aber die Grundaussage, dass es sich nicht um einen boomenden Markt handelt und dass sich die Entwicklung vor allem in veränderter Marktstruktur vollzieht, hin zu einer sich immer mehr verstär-kenden Nachfrage nach komplexer, integrierter FM-Leistung. Bild 3: Tendenzen der FM-Marktentwicklung Absehbar ist weiterhin, dass die Zahl der Anbieter sinken wird. Zum einen verstärkt sich noch der Fusionstrend zu immer größeren Organisationen, zum anderen werden immer nachhaltiger die KMU organisiert in Netzwerken (Virtuellen Unternehmen) ihre Chance suchen. Welche weiteren Trends sind erkennbar? 1. Die rasante Entwicklung der IT-Technologien befördert die kostengünstige Erar-beitung der Grundlagen für den FM-Prozess, die in erster Linie in der kompro-misslosen Datenintegration der Facility-Objektbeschreibung (Bild 4) und dem Aufbau von FM- Informationssystemen (in der Regel als Kombination von Daten-bank und CAD-Grafik) bestehen. Erst mit. der "Dokumentation der Wahrheit" über die Facilities lassen sich we-sentliche Einsparpotentiale im Anlagenbetrieb erschließen. Gleichzeitig wächst die Tendenz zum Fernmanagement bei Organisationen mit geografisch verteilten Liegenschaften und Objekten. Datenbestände der Facilities großer Organisatio-nen werden zentral verwaltet, in der Zentrale die aktuellen Zustände der Facili-ties überwacht und Handlungsstrategien durch die FM-Führungsorganisation entwickelt. 10.01.02 4
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Bild 4: Integrierte Datenbasis im FM 2. Es wächst die Erkenntnis, dass z.B. bei Neubauplanung, Umplanung und Rekon-struktionen dann ein hoher FM-Nutzen generiert werden kann, wenn der Facility Manager von Anfang an in den Planungs- und Realisierungsprozess einbezogen wurde (Bild 5) und dieser die internen Prozessstrukturen des Betreibers der neu-en Facilities aber auch die Nutzerwünsche in die Planung einbringen konnte. Damit werden sich letztlich mit der Hinwendung zum FM neue Berufsbilder bei Architekten, Projektmanagern, beratenden Ingenieuren u.a. ergeben. Die den Planungsprozess begleitenden Facility Manager werden mit solchen Leistungen wie nutzungsorientierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Bewertung der Pla-nungsergebnisse hinsichtlich späterer Nutzungskosten und deren Reduktion, Si-mulation von Nutzungsszenarien an virtuellen Facilities (Gebäude, Anlagen,...), Erarbeitung von Betreiberkonzepten sowie von Objektdokumentationssystemen usw. wesentlich zur Steigerung der Effektivität der Planungsergebnisse beitragen. Nach dem Selbstverständnis der Verbände zeichnet der Facility Manager verant-wortlich für die Entwicklung und Pflege der integrierten Datenbasis der Facilities, welche eine wichtige Grundlage für die bedarfsgerechte Erfüllung der FM-Leitungsvorgaben darstellt. Er setzt somit die primär objektbezogenen Daten in ein prozessorientiertes Managementinformationssystem um. 3. Erfolg als Facility Manager zu haben bedeutete zwangsläufig die Realisierung einer solchen Dienstleisstungskultur, die sich komptomisslos an den Kundenbe-dürfnissen und am Kundennutzen orientiert. Kostensenkung und gelebtes Qualitäts- und Umweltmanagement sind Leistungs-prämissen der FM-Organisation. Dies bedeutet gleichzeitig die Bewältigung viel-fältiger sozialer und technischer Herausforderungen durch die Führungskräfte im FM. Dazu zählt auch die Beherrschung der Outsourcing- Prozesse einschl. der damit verbundenen arbeitsrechtlichen Problemstellungen. 10.
Bild 5: FM im Planungsprozess Es darf nicht übersehen werden, dass mit der Einführung von FM in Unterneh-men eine durchgreifende Rationalisierung der Organisation in der Bewirtschaf-tung und Verwaltung von Liegenschaften, Gebäuden und Anlagen erfolgt, die vielfach mit einem erheblichen Personalabbau verbunden ist. Gleichzeitig steigen die Qualifikationsanforderungen an die Beschäftigten bei der FM-Leistungser-bringung. Die FM-Organisation muss den Technologiesprüngen der Informati-ons-, Kommunikations- und Automatisierungstechnik sowie den sich verändern-den Anspruchshaltungen der Kunden und damit den notwendigen Anpassungen der Facilities folgen können. Damit verbunden ist das Bewusstsein, dass es um eine ständige Neubewertung und Weiterentwicklung der objektspezifischen Wertschöpfungsketten im Facility Management geht. 6
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4. Der wachsende Automatisierungsgrad der Gebäude und Anlagen bis hin zur "künstlichen Intelligenz" verlangt nach Servicekonzepten, die dem Nutzer hilft, die den Facilities innewohnenden baulichen und technischen Möglichkeiten zu erschließen. Kundenbedürfnisorientierter IT-Immobilienservice entwickelt sich zum Standardangebot im Bereich des FM. Online-Servicedienste erschließen Nutzern einen neuen Komfort, der wiederum bei diesen einen Produktivitätsschub generiert. 10.01.02
Bild 6: Prozessketten der Wertschöpfung im Facility Management, hier Leistungsbereich Gebäudemanagement 5. Anbieter von integrierten FM-Leistungen werden in Zukunft den Markt dominie-ren. Integriertes FM steht für eine komplexe Angebots- bzw. Leistungsform, bei der ganzheitlich über den Lebenszyklus der Facilities hinweg FM in die jeweiligen Planungs- und Nutzungsprozesse integriert ist. Integriertes FM fokussiert die Inte-ressen der Eigentümer, Nutzer und Betreiber auf die Maximierung des Nutzens aus den Facilities und gewährleistet die Optimierung der Aufbau- und Ablaufor-ganisation in den FM-Leistungsprozessen. Das bedeutet gleichzeitig die am kon-kreten Objekt orientierte Wahl und Optimierung der Wertschöpfungskette (Bild 6). Große Unternehmungen, insbesondere solche in Konzernstrukturen, werden ihre verteilten FM-Leistungskom-petenzen weiterentwickeln bzw. ergänzen und je-weils aufgabenbezogen beim Kunden in vernetzten Strukturen zusammenführen. Die Anforderungen an die Mobilität und Flexibilität der Führungskräfte steigen sprunghaft. Diese Organisationen werden den Wettbewerb dominieren. Im über-geordneten Interesse der Gesamtunternehmung werden besonders im FM-Servicebereich auch zeitweise negative Ergebnisbeiträge hingenommen. Der Preisdruck am Markt nimmt drastisch zu. 10.01.02 7
Auch wenn heute kleinere Unternehmen mit Leistungszukauf komplexe Leis-tungsangebote unterbreiten, so besitzen die sogenannten KMU längerfristig nur dann eine Marktchance, wenn es ihnen gelingt, sich zu kunden- bzw. auftragsori-entierten virtuellen Netzwerken zusammenzuschließen, mit denen integrierendes FM abgesichert werden kann. Mit dem gezielten Einsatz der Kernkompetenzen der Netzwerkteilnehmer gelingt es ihnen, flexibel und effizient die Kundenbedürf-nisse zu befriedigen. Die Kreativität der beteiligten Unternehmen, ihr natürliches Streben dem Kunden "Zusatznutzen" anzubieten, ist auf Dauer gesehen ein deut-licher Wettbewerbsvorteil mit dem sich auch am Markt ein entsprechender Preis durchsetzen lässt. 6. Die beschriebenen Entwicklungstendenzen sind unmittelbar und aus vielfachen Ursachen heraus mit steigenden Qualitätsanforderungen an die FM-Prozesse und die Dienstleister verbunden. Gleichzeitig bewirkt FM in den Unternehmungen mit seinen Schnittstellen zu den am Kerngeschäft orientierten Qualitäts- und Umweltmanagementsystemen eine spürbare Unterstützung der damit verbundenen wirtschaftlichen Zielstellungen. Bleibt zusammenfassend festzustellen, dass die eigentliche Entwicklung im Facility Management, hin zu einer die Performance der Gebäude und Anlagen sowie das Nutzerbusiness nachhaltig positiv beeinflussende Dienstleistungsfunktion erst be-gonnen hat. Für den am Kundennutzen orientierten Dienstleister lohnt sich der Ein-stieg allemal.
Quellen: [1] Bleicher, K., Das Konzept Integriertes Management. Frankfurt/New York 1992 [2] Frutig, D., Reiblich, D., Facility Management: Objekte erfolgreich verwalten und bewirtschaften Zürich 1995 Autor: Prof. Dr.-Ing. Dietrich Reiblich Technische Fachhochschule Wildau Fachbereich Ingenieur-/Wirtschaftsingenieurwesen FMK Ges. für Facility Management und Kommunikationsversorgung mbH
http://www.4managers.de/01-Themen/..%5C10-Inhalte%5Casp%5CFacilityManagement.asp?hm=1&um=F
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28 Feb 2005
20:42:13 |
Traugott Heinz |
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