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Lifecycle Management Kosten Nutzungskosten Ökobilanzierung Gebäude Strategie Lebensdauer Literatur Publikationen
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Lifecycle Management Kosten Nutzungskosten Ökobilanzierung Gebäude Strategie Lebensdauer Literatur Publikationen
im Anhang ein Artiklel und Literatur zu Ihrem Thema.
Bauer
Planen mit Baunutzungskosten
Planen mit Baunutzungskosten beinhaltet das Planen von Gebäuden sowohl unter Beachtung der Baukosten, als auch vor allem der Folgekosten.
Die Begriffe Baukosten und Folgekosten sind zwar unscharf, aber in der Praxis zum Einstieg in die Thematik bzw. für die Zusammenarbeit mit Bauherren und Nutzern ausreichend mit Vorstellungen besetzt und insoweit geeignet. Bestehende Normen wie die DIN 276 Kosten im Hochbau und die zur Zeit in der Überarbeitung befindliche DIN 18960 Baunutzungskosten dienen als Grundlage für die fachliche Diskussion (vgl. Literatur /2/ und /4/).
Wenn das Bewußtsein von Bauherren und Planern nicht nur darauf gerichtet ist, wirtschaftliche Planung als das Einhalten einer (Bau-) Kostenobergrenze zu verstehen, sondern die Planung auf die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes auszurichten, dann ist damit - zumindest in der Praxis - schon ein erster Schritt getan. Daß dieses Verständnis von Wirtschaftlichkeit im Sinne einer Kostenwirtschaftlichkeit letztendlich unvollständig ist und um die Gesichtspunkte des Nutzens erweitert werden muß, sei an dieser Stelle erinnert, aber nicht vertieft (vgl. Literatur /9/ und /6/).
Ein zweiter Schritt muß die gezielte Optimierung des Gebäudes durch die Entwicklung, Bewertung und Auswahl von Varianten in allen Phasen der Planung sowie der Nutzung (Lebensdauer) sein. Dazu gehören Überlegungen zum Raum- und Funktionsprogramm, zur Geometrie des Gebäudes bis hin zur Wahl der Materialien, um nur einige Beispiele zu nennen. Die Frage, ob bzw. wann ein Gebäude zu beseitigen ist, gehört konsequenterweise dazu.
In diesem Sinne seien vorab folgende Leitsätze formuliert:
Planung darf nicht allein nach der Höhe der zu erwartenden Baukosten beurteilt werden. Dies gilt im allgemeinen auch dort, wo ein Mehr an Ausgaben für die Erstellung von Gebäuden sich in niedrigeren Baunutzungskosten niederschlägt und auf längere Sicht Einsparungen (niedrige Folgekosten) in einer Höhe erwarten läßt, die den einmaligen Mehraufwand (höhere Baukosten) mehr als kompensieren (Substitutionseffekt).
Die Entwicklung von Varianten während der Planung und Nutzung des Gebäudes in Verbindung mit der Ermittlung der Baunutzungskosten unterstützt dessen gezielte Optimierung (auch im Fall einfacher Ermittlungen oder auch nur grund-sätzlicher Überlegungen).
Methodische Untersuchungen zur Wirtschaftlichkeit von Gebäuden, welche den Zusammenhang von Baukosten und Folgekosten berücksichtigen, wurden bereits in den 60er und 70er Jahren angestellt und veröffentlicht. Seit 1976 gibt es die
DIN 18960 Baunutzungskosten. Diese enthält die Definition der Begriffe und eine Kostengliederung. Hinweise zur praktischen Anwendung, insbesondere die Vorgabe oder Empfehlung eines Verfahrens zur Ermittlung sind nicht Gegenstand der Norm.
Wegweisend in der Methodik und vorbildlich hinsichtlich der Fülle von statistischen Erhebungen war die Untersuchung „Bau- und Betriebskosten von Büro- und Verwaltungsgebäuden„ /10/ der Autoren Curt Siegel und Ralf Wonneberg im Jahr 1977. Die Anwendung der hierin veröffentlichten Kennwerte auf aktuelle Planungen ist wegen der inzwischen erheblich veränderten Rahmenbedingungen - Änderungen der Energiepreise und der Energieverwendung, Änderung von Normen, Entwicklungen der Technik von Baukonstruktionen und technischer Ausrüstung - nur noch bedingt vertretbar.
An aktuellen und allgemein zugänglichen Erhebungen und Kennwerten mangelt es leider immer noch sehr. Um so wichtiger ist die erneute Diskussion der Norm, der Frage des Verfahrens sowie der Notwendigkeit eines Zentrums zur Sammlung und Verbreitung von Informationen. Auch die hinsichtlich der Datenverarbeitung inzwischen wesentlich verbesserten Möglichkeiten und das sich als Facilities Management verbreitende Verständnis von Planung und Nutzung von Gebäuden sollten als Chance und Anreiz verstanden werden.
Kostenarten, Erläuterung und Abgrenzung
DIN 18960 Baunutzungskosten ergänzt DIN 276 Kosten im Hochbau in der Weise, daß sich Wirtschaftlichkeitsüberlegungen auf die gesamte Lebensdauer von Gebäuden, also von der Inbetriebnahme bis zur Beseitigung, anstellen lassen.
Die Baukosten lassen sich nur dann sinnvoll mit der Kostengruppe Abschreibung (hier ist die kalkulatorische, nicht aber die steuerliche Abschreibung gemeint) abbilden, wenn
die Lebensdauer mit der Nutzungszeit identisch ist, da ansonsten das Gebäude nicht vollständig verbraucht ist und ein Restwert mit Hilfe der Wertermittlung anzunehmen ist.
zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme es sich um einen Neubau handelt, da ansonsten der neu genutzte Altbau durch einen Restwert oder Kaufpreis zusätzlich zu berücksichtigende Kosten verursacht. Auf das Problem auf die Wahl des geeigneten Verfahrens (Sachwert (herstellungsorientiert), Vergleichswert (marktorientiert)) sei nur kurz hingewiesen.
„Baunutzungskosten sind alle bei Gebäuden, den dazugehörenden baulichen Anlagen und deren Grundstücken unmittelbar entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten vom Beginn der Nutzbarkeit des Gebäudes bis zum Zeitpunkt seiner Beseitigung. Als Gebäude gelten auch unterirdische Bauwerke, soweit sie einem vergleichbaren Zweck wie Hochbauten dienen.„ /4/
Kosten - ganz allgemein - sind jeder mit Geld bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen. So entstehen Kosten auch durch die Nutzung (Abnutzung) von Gebäuden. Darüber hinaus fallen Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung (z. B. Energiekosten) und solche Kosten an, welche unabhängig vom Gebäude entstehen (z. B. Produktionskosten eines Betriebes unabhängig vom Gebäude).
Dieses Verständnis des Kostenbegriffs (Betriebswirtschaftslehre) steht im Widerspruch zu der im Bauwesen gebräuchlichen, im Grunde aber falschen Bezeichnung Baukosten (Erstellung des Gebäudes). Bei den Baunutzungskosten handelt es sich dagegen um den oben angesprochenen mit Geld bewerteten Verzehr von Gütern und Dienstleistungen und ist damit im betriebswirtschaftlichen Sinn richtig.
Die Baunutzungskosten werden in der Fassung vom April 1976 gegliedert in:
1. Kapitalkosten mit
1.1 Fremdmittel und
1.2 Eigenmittel
2. Abschreibung
3. Verwaltungskosten
4. Steuern
5. Betriebskosten mit
5.1 Gebäudereinigung,
5.2 Abwasser und Wasser,
5.3 Wärme und Kälte,
5.4 Strom,
5.5 Bedienung,
5.6 Wartung und Inspektion,
5.7 Verkehrs- und Grünflächen,
5.8 Sonstiges sowie
6. Bauunterhaltungskosten.
Die Definition der Kostenarten findet sich in der Norm selbst und soll an dieser Stelle nicht wiederholt werden. Auf deren Ermittlung aber wird im folgenden eingegangen, da in der Norm hierzu keine Hinweise enthalten sind und weil bei der Aufstellung von Ermittlungen erfahrungsgemäß oft Unsicherheit herrscht und vielfach methodische Fehler gemacht werden.
Kosten aus der Erstellung des Gebäudes
Die Kosten aus der Erstellung des Gebäudes (Baukosten) werden über
1. Kapitalkosten und 2. Abschreibung periodisiert, d. h. sie werden in durchschnitt-liche Jahresgrößen umgewandelt. Dies ist ein Weg, um die Baukosten und die Folgekosten zusammenzufassen.
Für das im Baugrundstück und Gebäude gebundene Kapital sind für die Fremdmittel die Zinszahlungen und für die Eigenmittel eine kalkulatorische Verzinsung anzusetzen (beides sind Kapitalkosten). Unabhängig von der Art der Finanzierung, also vom Anteil des Eigenkapitals (ohne Zinszahlungen) und des Fremdkapitals (mit Zinszahlungen) sind die vollständigen Kapitalkosten für die gesamte Investition in die Berechnung einzubeziehen.
Als Form des Eigenkapitals kommen neben Geldmitteln selbstverständlich auch ein vorhandenes Baugrundstück oder gegebenenfalls Eigenleistungen des Bauherrn (Selbsthilfe als besondere Form des Eigenkapitals, z. B. Planungsleistungen, Baustoffe und Bauleistungen) in Betracht.
Häufig werden für das eingesetzte und auf Dauer gebundene Eigenkapital die Kapitalkosten (kalkulatorische Verzinsung des Eigenkapitals) nicht in Ansatz gebracht. Die Verzinsung des Eigenkapitals führt zwar nicht zu (Zins-) Zahlungen, dennoch handelt es sich um Kapitalkosten, da andernfalls die Verwendung des Eigenkapitals für eine andere Investition, verbunden mit Zinserlösen, möglich wäre.
Bei der Ermittlung der Kapitalkosten ist zu berücksichtigen, daß sich die Kapitalbindung durch die Abnutzung (in Form der Abschreibung als Kosten bewertet) beständig verringert. Vereinfachend kann davon ausgegangen werden, daß
- zumindest für die hier angesprochenen Vergleichsrechnungen - die Kapitalbindung der geplanten wirtschaftlichen Lebensdauer entspricht.
Für das Baugrundstück und damit den entsprechenden Teil der Investition bleibt die Kapitalbindung auf Dauer bestehen, da dieses grundsätzlich keinem Verzehr unterliegt. Grundstücke unterliegen darüber hinaus keiner Abnutzung und können deshalb auch nicht abgeschrieben werden.
Die Kosten für die kalkulatorische Abschreibung sind nicht nur von den Herstellungskosten, sondern auch von der wirtschaftlichen Lebensdauer (Betrachtungsdauer) des Gebäudes abhängig. Mit Hilfe der Abschreibung lassen sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Abnutzung unterliegenden Anlagegegenstände auf Zeit- oder Leistungseinheiten verteilen. Gebäude werden
i. d. R. linear abgeschrieben.
Wird der Lebenszyklus eines Gebäudes vollständig in eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einbezogen, so steht am Ende der Nutzungszeit dessen Beseitigung. Darin eingeschlossen sind die Abbruchkosten und die Entsorgung aller Baumaterialien. Auch wenn Gebäude laufend instand gehalten werden, so kann dennoch auf die Berücksichtigung der Kostenart Abschreibung bei der Ermittlung der Baunutzungskosten auf keinen Fall verzichtet werden.
Die Abschreibung des Gebäudes als Ganzes wird in verschiedener Hinsicht einer sorgfältigen Wirtschaftlichkeitsbeurteilung nicht gerecht. Deshalb ist ein Gebäude in seine Bestandteile (Baukonstruktionen, Anlagen, Einrichtungen) zu unterscheiden. Dies ist zum einen für die Optimierung des Gebäudes in der Planung unverzichtbar. Zum anderen ist die Lebensdauer von Teilen des Gebäudes im allgemeinen sehr unterschiedlich, was nicht nur für die Abschreibung (z. B. von Anlagen im Gebäude), sondern auch für die Durchführung des Bauunterhaltes von Bedeutung ist.
Häufig wird ein Gebäude deswegen beseitigt, weil eine sinnvolle Nutzung nicht mehr nachgefragt wird (falscher Standort, ungeeignete Raumaufteilung u. a.) oder weil es einer anderen Baumaßnahme weichen muß (z. B. einer Straßenerweiterung). Wenn dagegen Gebäude im Laufe der Zeit eine Wertsteigerung erfahren, kommt bei genauer Betrachtung meist ein anderer Faktor zum Tragen: der Standort. Dann aber handelt es sich nicht um eine Wertsteigerung des Gebäudes, sondern um die des Baugrundstücks.
Für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung ist festzulegen, welcher Betrachtungszeitraum und damit, welche Dauer der Abschreibung für den einzelnen Fall (Gebäude oder Teil des Gebäudes) angemessen ist. Dafür können unterschiedliche Gesichtspunkte maßgebend sein, denn die Lebens- und Abschreibungsdauer eines Gebäudes ist ja nicht nur von dessen technischen Eigenschaften (Baumaterialien, Erhaltungszustand u. a.) abhängig, sondern auch von seiner funktionalen oder wirtschaftlichen Eignung, z. B. als Fabrikgebäude.
Aus diesen Überlegungen wird deutlich, wie schwierig eine sachgerechte Ermittlung der Abschreibung und damit verbunden der Baunutzungskosten insgesamt sein kann. Um so wichtiger ist die Erörterung und Begründung aller notwendigen Annahmen für eine Berechnung. Solche Annahmen werden für einen Möbelmarkt sicher unter anderen Bedingungen getroffen als für ein Wohngebäude in reizvoller Lage.
Kosten aus der Nutzung des Gebäudes
Die Ausgaben für 3. Verwaltungskosten und 4. Steuern fallen jährlich an. Sie können bei der Ermittlung der Baunutzungskosten direkt als Jahresbeträge eingerechnet werden. Wegen ihrer im Wert geringen Bedeutung und weil sie durch die Planung kaum beeinflußbar sind, können sie bei vereinfachter Betrachtung auch entfallen.
Zu Kostenart 5. Betriebskosten ist zu erwähnen: erfüllt ein Gebäude eine betriebliche Nutzung, so besteht die Gefahr, daß die Produktionskosten, die vielfach als Betriebskosten bezeichnet werden, mit denen des Gebäudes verwechselt werden. Deshalb sollte man hier besser von Gebäude-Betriebskosten sprechen. Denn es handelt sich bei den hier betrachteten Kosten nicht um die Produktionskosten, sondern diejenigen Kosten, die für die Aufrechterhaltung der Aufenthaltsbedingungen und die Nutzung eines Gebäudes einschließlich des dazugehörigen Grundstücks regelmäßig anfallen /9/.
Hierzu heißt es auch in der Norm: „Die betriebsspezifischen und produktions-bedingten Personal- und Sachkosten sind nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Baunutzungskosten trennen lassen. Die Kosten der Herstellung, des Umbaus oder der Beseitigung von Gebäuden sind Kosten von Hochbauten nach DIN 276.„ /4/
Die unter 6. Bauunterhaltungskosten zusammengefaßten Maßnahmen werden vor allem im Bereich von z. B. Fassaden, Dachabdichtungen, Fußbodenbelägen, Innenwandbekleidungen sowie der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Klima, Lüftung, Elektroinstallationen usw.) notwendig. Tragende Konstruktionen (Gründung, tragende Wände, Decken) können wegen ihrer langen technischen Lebensdauer in der Regel vernachlässigt werden. Dagegen sind Ausstattungen (Einrichtungsgegenstände) und Teile der Außenanlagen in regelmäßigen Abständen zu erneuern oder zu sanieren und verdienen deswegen besondere Beachtung.
Im Zusammenhang mit dem Bauunterhalt von technischen Anlagen im Gebäude sei der Vollständigkeit halber auf DIN 31051 Instandhaltung hingewiesen. Diese regelt Begriffe und Maßnahmen für Maschinen und technische Anlagen, z. B. Aufzüge, vergleichbar den Kostengruppen 5.6 Wartung und Inspektion sowie 6. Bauunterhalt (der haus- und betriebstechnischen Anlagen) in der DIN 18960 Baunutzungskosten.
Unter Instandhaltung ist nach DIN 31051 zu verstehen: „Maßnahmen zur Bewahrung und Wiederherstellung des Sollzustandes sowie zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes von technischen Mitteln eines Systems. Die Maßnahmen beinhalten die Maßnahmen der Wartung, Inspektion und Instandsetzung. Sie schließen ein die Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen und die Festlegung entsprechender Instandhaltungsstrategien.„ /5/
Die Zusammenarbeit von Architekten und Ingenieuren (Heizung, Klima, Lüftung, Fördertechnik usw.) erfordert im Vorfeld von Ermittlungen die Klärung der unter-schiedlichen Gliederungen und Begriffe beider Normen.
Anwendung
Zu den Anwendungsbereichen der Baunutzungskosten gehören ganz allgemein:
Information bzw. Vorausberechnung der Baunutzungskosten mit Hilfe von Vergleichs- und Richtgrößen;
Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen von bestehenden Hochbauten, d. h. die finanzielle Auswirkung von baulichen Gegebenheiten, Lebensdauer, Nutzungs-möglichkeiten und Nutzungsziel;
Kontrolle bei der Investitionsplanung und bei der Überwachung der Wirtschaftsführung bezüglich baulicher und technischer Anlagen;
Entscheidungshilfe bei der Kostenplanung unter dem Aspekt der „Substitutionsmöglichkeit„ von Kosten (d. h. daß beispielsweise höhere Investitionskosten - bessere Materialien - geringere Folgekosten bedeuten: Längere Lebensdauer, leichtere Reinigung etc.).„ /8/
Die Rechnung mit Baunutzungskosten eignet sich also sowohl zur Vorkalkulation insbesondere der Folgekosten bereits in der Planung als auch zur Nachkalkulation im inner- oder zwischenbetrieblichen Vergleich von in der Nutzung stehenden Gebäuden oder Bereichen gleicher Nutzungsart. Dabei ist es erforderlich, die einschlägigen Normen und die Struktur der Kostenplanung (Gliederung, Bauelemente, Ausführungsarten) zu Beginn der Planung mit den daran Beteiligten abzustimmen.
Vor der Durchführung von Berechnungen sind deren Grundlagen festzulegen, hierzu gehören mindestens:
„Preisbasis für Investitionskosten,
Energiepreise für Wärme, Kälte und Strom (hierbei sind die jeweiligen gültigen Tarife der EVU zu erfragen),
Kosten für Reinigung (bei großen Projekten evtl. Angebote von verschiedenen Reinigungsunternehmen einholen),
Nutzungsdauern,
kalkulatorischer Zinssatz,
Steigerungsraten für Betriebs- und Bauunterhaltungskosten,
Intervalle für Bauunterhaltungskosten.„ /12/
Bauteile, Konstruktionen, Ausstattungen und Anlagen müssen in allen Phasen der Planung mit den anteiligen Baukosten und dem jeweiligen Folgeaufwand in Beziehung gesetzt werden können. Hierzu sind Kennwerte zu bilden. Als Bezugsmengen zur Bildung von Kennwerten und für die Ermittlung des Folgeaufwandes können vorzugsweise dienen:
Grundflächen nach DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau /3/
(z. B. BGF, NGF, NF) oder nach anderen geeigneten Gesichtspunkten,
Bauelemente und Anlagen in Verbindung mit dem jeweiligen Kosteneinfluß, z. B. Gebäudehülle aus Wand und Dach oder Installationselemente und Installationsgrad, gegebenenfalls unterschiedlich nach der Art der Nutzung, der Gebäudetiefe, der Geschoßlage, der Raumaufteilung und den Raumkonditionen,
Nutzungsvorgänge oder Anzahl der Nutzer (z. B. Übernachtungen im Hotel, Mitarbeiter im Büro, Passagiere im Terminal) pro Zeiteinheit.
Für die Ermittlung der technischen Lebensdauer der Konstruktionen und Ausstattungen, und damit der Zeitintervalle von Maßnahmen, können, sofern keine Erfahrungswerte vorliegen, ersatzweise die in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR ’91) angegebenen Lebensdauern von Bauelementen und Materialien (wenn auch mit Vorbehalt) herangezogen werden. /11/
Aufgrund der vergleichsweise kurzen technischen bzw. wirtschaftlichen Lebensdauer von Anlagen der Gebäudetechnik ist bei einer z. B. 50-jährigen Nutzung des gesamten Gebäudes und entsprechender Betrachtungsdauer von dem ein- bis mehrmaligen vollständigen Ersatz der Anlagen bzw. von Anlagenteilen auszugehen. Besonderen Beanspruchungen, insbesondere bei gewerblicher Nutzung wie Läden, Büros etc., unterliegen alle Elemente des baulichen Ausbaus (Fußbodenbeläge oder Wandoberflächen, Türen u. a.).
Obwohl in den ersten Jahren ab Nutzungsbeginn zunächst fast nur die Kosten für Verwaltung, Steuern und Gebäudebetrieb zu Ausgaben führen, sind dennoch im Hinblick auf den späteren Bauunterhalt deren durchschnittliche jährliche Kosten zu ermitteln und, soweit die tatsächlichen Ausgaben geringer ausfallen, in Höhe der Differenzbeträge Rückstellungen zu bilden. So ist es möglich, auch eine größere Maßnahme, z. B. eine neue Dachabdichtung nach 10 Jahren, frühzeitig zu berücksichtigten (Liquidität) und als Bauunterhaltung in Form jährlicher Kosten zu erfassen.
Zur Sicherung der Nutzbarkeit und zur Werterhaltung von Gebäuden ist die geplante und vorbeugende Durchführung von Maßnahmen erforderlich, das heißt für den Betreiber des Gebäudes:
nicht erst auf eingetretene Schäden reagieren, sondern durch regelmäßige Überprüfung und rechtzeitige Maßnahmen größere Schäden vermeiden und
nicht die technische Lebensdauer der einzelnen Bauteile auszuschöpfen versuchen, sondern Maßnahmen zur Erhaltung planen und vor dem Eintritt eines Schadens durchführen (z. B. im Bereich der Dachentwässerung).
Ziel eines geplanten Bauunterhaltes (Termine und Maßnahmen) muß also sein:
rechtzeitiges Erkennen der notwendigen Maßnahmen,
zeitgerechte Bereitstellung der finanziellen Mittel (bzw. deren Beantragung), zeitgerechte Planung, Beauftragung und Durchführung der Maßnahmen (z. B. vor der Winter- oder Schlechtwetterzeit),
Kostensicherheit und wirtschaftlicher Einsatz der Mittel,
Vermeidung bzw. Reduzierung von Schäden und Nutzungsausfällen sowie
Erhaltung wertvoller Bausubstanz.
Verfahren der Berechnung
Es gibt bei der Planung eines Gebäudes unzählige Situationen, die Entscheidungen notwendig machen. Zu den wirtschaftlichen Gesichtspunkten der Planung gehören die Baukosten wie die Folgekosten. Wie aber lassen sich diese zusammenfassen oder wie lassen sich die unterschiedlichen Baukosten und Folgekosten von Planungsvarianten miteinander vergleichen?
Zur Lösung solcher Aufgaben sind die Verfahren der Investitionsrechnung hilfreich. Diese erlauben die Zusammenfassung aller Ausgaben - übrigens auch der Einnahmen - und so die Ermittlung eines Gesamtbetrages, z. B. als Barwert, oder von entsprechenden Jahreswerten, z. B. der jährlichen Kosten eines Gebäudes, aus Erstellung und Nutzung. Planungsentscheidungen können somit in Kenntnis z. B. des langfristigen Minimums aller Ausgaben getroffen werden.
Solche Modellrechnungen sind der Versuch, zahlreiche variable Faktoren auf einheitliche und einfache Größen zusammenzufassen. Während die Verfahren vergleichsweise einfach anzuwenden sind, ist die Berücksichtigung aller wichtigen Einflußgrößen und die Einschätzung langfristiger Entwicklungen um so schwieriger.
Bei langfristigen Betrachtungen spielen die voraussichtlich unterschiedlichen Preisentwicklungen z. B. der Bauleistungen für den Bauunterhalt oder der Energiekosten eine erhebliche Rolle. Entsprechendes gilt für die Entwicklung der Kapitalkosten (Zinsen) des im Bauwerk gebundenen Kapitals.
Einschränkend ist allerdings festzustellen, daß die Verfahren der Investitionsrechnung eine Beurteilung von Investitionen lediglich unter monetärem Aspekt (z. B. Kosten und Erlöse) erlauben. Im Regelfall wird eine Investition nur dann als vorteilhaft eingestuft, wenn sie die Wiedergewinnung der Anschaffungsauszahlungen und eine vom Investor als ausreichend angesehene Verzinsung des eingesetzten Kapitals erbringt. Ein Bauherr, der ausschließlich monetäre Ziele verfolgt, investiert nur dann, wenn er damit rechnen kann, daß er das investierte Kapital zurückgewinnt und dieses sich außerdem angemessen verzinst. Darüber hinaus sind natürlich weitere Gesichtspunkte zu beachten (Gestaltung, Umweltverträglichkeit, soziale Ziele).
Bei Anwendung der Investitionsrechnung müssen die folgenden drei prinzipiellen Größen, die in einem direkten Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen, berücksichtigt werden:
Zahlungen (einschließlich Anfangs- und Endkapital),
Zins (Zinssatz, Zinsfuß),
Zeit (Anfangs- und Endtermin, Dauer).
Die Verfahren der Investitionsrechnung lassen sich danach gliedern, welche dieser drei prinzipiellen Größen bei der Vorteilhaftigkeitsbeurteilung im Vordergrund stehen.
Die sogenannten Hilfsverfahren der Praxis (statische Verfahren) rechnen mit jährlichen Durchschnittsbeträgen und berücksichtigen daher die Zeitstruktur der Zahlungen nicht oder nur unvollkommen. Demgegenüber gehen die finanz-mathematischen Verfahren (dynamische Verfahren) von Einzahlungs- und Auszahlungsströmen aus und betrachten sie bis zum Ende der Nutzungsdauer des Investitionsobjektes. Dabei können Unterschiede der Zahlungsbeträge im Zeitablauf berücksichtigt werden. Fragen der Verfahrenswahl wurden an anderer Stelle /9/ ausführlich behandelt und sollen hier nicht vertieft werden.
Die Anwendung der Kostenvergleichsrechnung, einem statischen Verfahren der Investitionsrechnung, stellt die einfachste Art der Ermittlung dar und entspricht begrifflich wie methodisch der Rechnung mit Baunutzungskosten. Dies schließt andere Verfahren jedoch nicht grundsätzlich aus.
Das Vorteilhaftigkeitskriterium der Kostenvergleichsrechnung sind die jährlichen Kosten der Baumaßnahme. Das Verfahren kann allerdings nur dann angewendet werden, wenn Nutzen oder Erlöse verschiedener Investitionen gleich sind oder nicht genau ermittelt werden können. Der Vergleich von Varianten mit unterschiedlicher Nutzungsdauer, z. B. eines Gebäudes mit einer voraussichtlichen Nutzungsdauer von 10 Jahren mit einem anderen von 50 Jahren ist dabei möglich, da für beide Varianten die Jahreskosten ermittelt werden und eben diese Gegenstand des Vergleichs sind.
Kostenvergleichsrechnung - Beispiel Außenwände A und B
Kostenart Berechnung Kosten pro Jahr
Abschreibung 180,00 DM/m² : 50 Jahre 3,60 DM/m²
Kapitalkosten (Realzins 3%) 0,5 * 180,00 DM/m² * 0,03 2,70 DM/m²
Energiekosten 6,50 DM/m²
Bauunterhaltungskosten 15,00 DM/m² : 6 Jahre 2,50 DM/m²
Kosten der Außenwand A 15,30 DM/m²
Kostenart Berechnung Kosten pro Jahr
Abschreibung 210,00 DM/m² : 50 Jahre 4,20 DM/m²
Kapitalkosten (Realzins 3%) 0,5 * 210,00 DM/m² * 0,03 3,15 DM/m²
Energiekosten 2,85 DM/m²
Bauunterhaltungskosten 12,00 DM/m² : 6 Jahre 2,00 DM/m²
Kosten der Außenwand B 12,20 DM/m²
Dieser bewußt einfach gehaltene Vergleich zweier Außenwände, zeigt alle notwendigen Angaben und ein gut nachvollziehbares Ergebnis (auf die Ermittlung der Baunutzungskosten im Zusammenhang mit dem Grundstück wird gesondert hingewiesen).
Worauf kommt es an?
Die Abschreibungsdauer ist für das gesamte Gebäude bzw. für das einzelne Bauteil festzulegen, der Jahresbetrag (Abschreibung) wird durch einfache Division ermittelt (das Grundstück ist davon grundsätzlich ausgenommen).
Bei der Ermittlung der Kapitalkosten wird die durchschnittlich halbe Kapitalbindung angesetzt, weil im Verlauf der Nutzung der Restbetrag für die Abschreibung und der Wert des Gebäudes gegen Null tendieren (beim Grundstück bleibt dagegen die volle Kapitalbindung bestehen).
Bei der Verzinsung des gebundenen Kapitals ist die Nominalverzinsung (Grundlage der jährlichen Zinszahlung, z. B. 6% p. a.) um die allgemeine Teuerung (Inflation, z. B. 3% p. a.) zu bereinigen. Unabhängig von aktuellen Werten des Kapitalmarktzinses und der allgemeinen Teuerung kann für vergleichende Ermittlungen mit 3% Realverzinsung (langjähriges Mittel) gerechnet werden.
Die Energiekosten sind zu schätzen und bezogen auf ihre langfristige Entwicklung als Durchschnittswerte anzugeben (besonders schwierig).
Für die Kosten des Bauunterhalts sind die Kosten der einzelnen Maßnahme gegebenenfalls abweichend von der im Neubau zu schätzen. Die Abschreibungsdauer entspricht dem Zeitintervall der Maßnahmen.
In der Rechnung nicht enthaltene Gesichtspunkte wie Gestaltung, Umwelt-verträglichkeit u. a. der Varianten sind argumentativ zu berücksichtigen.
Ermittlungen für ein vollständiges Gebäude unterscheiden sich grundsätzlich von dem einfachen, oben gezeigten Beispiel nicht; nur das Grundstück ist hinsichtlich der Kapitalkosten (vollständig und für die gesamte Nutzungszeit) und der Abschreibung (entfällt) zusätzlich zu berücksichtigen.
Praktische Erfahrungen - ein Beispiel
Die Ermittlung der Baunutzungskosten kann sowohl für die Vorbereitung der Planung hilfreich sein, die Planung begleiten als auch der Optimierung der Nutzung von Gebäuden dienen. Der Verfasser hatte im Jahr 1998 Gelegenheit, an der Auslobung und Vorprüfung eines internationalen Architektenwettbewerbes mitzuwirken und hierbei die Ermittlung nicht nur der Baukosten, sondern auch die der Folgekosten zu koordinieren. Es handelte sich um ein Passagierabfertigungsgebäude für einen Verkehrsflughafen (vgl. Literatur /7/).
Zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeit (Baukosten und Folgekosten) wurde auf der Grundlage des Raum- und Funktionsprogramms ein Modell entwickelt, welches als Null-Variante bezeichnet wurde. Die Ermittlungen anhand der Null-Variante umfaßten die Baukosten bezogen auf
Tragwerk mit Gründung (Kennwert zur BGF, Beurteilung des statischen Systems),
Fassade und Dach (Kennwerte zu offenen und geschlossenen Flächen),
nichttragende Innenwände (Kennwerte zu BGF und Flächenart),
nichttragende Konstruktionen der Decken (Kennwerte zu BGF und Flächenart),
Technische Anlagen (ohne Förderanlagen, Kennwerte zu BGF und Flächenart),
Förderanlagen (Fahrsteige nach Länge, Rolltreppen und Aufzüge in Stück)
sowie über unterschiedliche Bezugsgrößen (BGF, BRI, Nutzer) die Folgekosten für
Gebäudereinigung,
Abwasser und Wasser,
Wärme, Kälte und Strom sowie
Bauunterhalt.
Von Interesse sind in diesem Zusammenhang die Folgekosten, deren Kosten in diesem wie in anderen Fällen von der Art der Nutzung, der Intensität der Nutzung und von der Planung abhängen.
Es lagen Erfahrungswerte von mehreren Verkehrsgebäuden vor. Die Informationen wurden dahingehend überprüft, ob sie gemäß DIN 18960 Baunutzungskosten sachlich richtig zugeordnet waren und somit in die Berechnungen eingehen durften. Dies war notwendig, weil erfahrungsgemäß häufig
Betriebskosten mit anderen Kostenarten zusammengefaßt oder nicht je Gebäude einzeln erfaßt werden und auch
Bauunterhaltungsmaßnahmen (in der Praxis leider) nicht immer von Neu- und Umbaumaßnahmen getrennt werden bzw. auch nachträglich ohne weiteres zu trennen sind.
Der Aufwand für 5.1 Gebäudereinigung ist bei Verkehrsgebäuden vergleichsweise hoch, kann jedoch durch die Planung durchaus beeinflußt werden. Es wurden Rahmenwerte in drei Klassen (einfache, durchschnittliche, schwierige Bedingungen) für die Reinigungsarbeiten aufgestellt und mit unterschiedlichen Kosten-Flächen-Kennwerten belegt. Die Planunterlagen waren zu beurteilen hinsichtlich:
Böden: Befahrbarkeit (Reinigungsmaschinen), Größe und Geometrie der Flächen sowie Hindernisse (z. B. Stützen) und Art des Bodenbelages (Gumminoppen-, Teppich- oder Steinbelag); Reinigung täglich,
Fassaden: Material und Konstruktion, Anteil der Glas- und Sonnenschutzflächen, Zugänglichkeit der Flächen über Putzbalkons, Fassadenreinigungsanlagen, Leitern, Gerüste oder Hubwagen; Reinigung zweimal jährlich.
Die Mengen bzw. Kosten für 5.2 Abwasser und Wasser sind, von der Dachentwässerung abgesehen, direkt vom Passieraufkommen (Intensität der Nutzung) abhängig. Die Gebäudeplanung hat zum Zeitpunkt des Architektenwettbewerbes einen eher geringen Einfluß auf die Kosten (Dachfläche). Die Mengen wurden auf der Grundlage der vorliegenden Verkehrsprognose (Anzahl Passagiere) berechnet.
Für 5.3 Wärme und Kälte sowie 5.4 Strom erfolgte eine Energiebedarfsberechnung auf der Grundlage von Marktpreisen, die Frage der Energiearten bzw. der Eigen- oder Fremderzeugung wurde zurückgestellt. Für die Ermittlung des Energiebedarfs wurden die folgenden Unterscheidungen und Annahmen (k-Wert) bezüglich der Gebäudehülle, insbesondere der Fassade, getroffen:
Anteil der Hülle als Pfosten-Riegel-Konstruktion mit Verglasung (k-Wert 1,7) und
Anteil der Hülle als geschlossene Fassade, gedämmt (k-Wert 0,4) sowie
Dachausbildung entsprechend der geschlossenen Fassade,
Mengenermittlungen der Fassade nach Himmelsrichtungen getrennt.
Die Kostenart 6. Bauunterhaltungskosten wurde über Prozentsätze (Gliederung entsprechend der Ermittlung der Baukosten) geschätzt. Die Erfahrungswerte waren bei den zur Verfügung stehenden Vergleichsobjekten nicht ohne Korrekturen auf die neuen Ermittlungen übertragbar. Die Betreiber hatten die Kosten für Bauunterhalt, Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen nicht in allen Fällen unterschieden und entsprechend dokumentiert. Bei verschiedenen betriebstechnischen Anlagen, z. B. Gepäcksystem, mußte festgestellt werden, daß in den Verträgen mit den Fachfirmen die Leistungen von 5.6 Wartung und Inspektion sowie 6. Bauunterhaltskosten unter Instandhaltung zusammengefaßt worden waren.
Die Null-Variante diente somit als Grundlage für
die zur Vorbereitung des Wettbewerbes erforderlichen Untersuchungen (Datenerhebung, Arbeitsunterlagen, Ermittlungsschritte)
die Kostenermittlungen (Baukosten, Folgekosten) für alle Wettbewerbsarbeiten,
die vergleichende Beurteilung der Wirtschaftlichkeit sowie
die anschließende Überarbeitung ausgewählter Beiträge.
Das Beispiel zeigt, daß bereits in der Vorbereitung der Planung Werte für die Folgekosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ermittelt werden können, auch wenn dazu zahlreiche Annahmen notwendig sind. Wichtiger als die Genauigkeit der Daten ist allerdings m. E. das Bewußtsein für die Bedeutung der Folgekosten (Baunutzungskosten) für die gesamte Planung.
Schlußbemerkung
Es ist zu hoffen, daß das in den letzten Jahren stärker gewordene Interesse an neuen Methoden wie z. B. dem Facilities Management einerseits, als auch die zu erwartende Diskussion über die neue DIN 18960 - 1 Nutzungskosten im Hochbau zu einer Weiterentwicklung und Verbesserung der Grundlagen beiträgt.
Unverzichtbar ist, darauf aufbauend, die verbesserte und umfangreiche Erhebung von Daten nach einheitlichen Regeln und über längere Zeiträume. Eine zentrale Einrichtung sollte bundesweit die Erhebung und Verbreitung dieser Informationen für alle Interessierten ermöglichen. Für die Ermittlung und Auswertung der Baukosten leistet ja das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern bereits vorbildliche Arbeit /1/. Warum nicht auch für die ebenso wichtigen Folgekosten?
Unabhängig davon muß jeder, der Kennwerte aufstellt oder von anderen übernimmt, darauf achten, daß die Qualität der Informationen sichergestellt ist. Denn Daten führen nur dann zu brauchbaren Ermittlungen, wenn
bei Erhebungen die Baunutzungskosten von anderen Kosten klar erkennbar abgegrenzt werden (z. B. erkennbare Unterscheidung des Bauunterhaltes bzw. der Instandhaltung von Umbaumaßnahmen),
Daten nach einheitlichen Regeln, z. B. Meßvorschriften, erhoben werden (z. B. Bezug von Reinigungskosten für Bodenbeläge auf eine einheitlich Flächenart wie die Netto-Grundfläche),
alle Kostenangaben indiziert werden (z. B. Kostenstand 3. Quartal 1998) und über Indexreihen aktualisiert werden können,
Kostenkennwerte durch eine für die Kostenverursachung geeignete Beschreibung ergänzt werden (hierzu gehören Angaben wie: Wärmedämmung der Fassade, Anforderungen hinsichtlich des Raumklimas, Angaben zur Nutzungsintensität, Angaben zu Energieverwendung und -verbrauch),
Informationen in ausreichender Menge zur Verfügung stehen und eine statistisch sichere Anwendung erlauben.
Literatur
/1/ Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart, Hrsg. von u. a.: BKI Baukosten 1998 - Teil 1: Kostenkennwerte für Gebäude, erscheint jährlich in aktualisierter Fassung
/2/ DIN 276 Kosten im Hochbau, Fassung vom Juni 1993
/3/ DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau,
Fassung vom Juni 1987
/4/ DIN 18960 Baunutzungskosten, Fassung vom April 1976
/5/ DIN 31051 Instandhaltung, Fassung vom Januar 1985
/6/ Kalusche, Wolfdietrich: Wirtschaftliches Bauen in ganzheitlicher Sicht, in:
DBZ 11/1995, Seiten 147 bis 152
/7/ Kalusche, Wolfdietrich: Vorbereitung der Planung - Aufgabe des Projekt-controllings - Bericht über die Ausbauplanung eines Verkehrsflughafens, in: Bautechnik 5/1998, Seiten 303 bis 310
/8/ Keller, Siegbert: Baukostenplanung für Architekten, Bauverlag Wiesbaden, 2. Auflage 1995
/9/ Möller, Dietrich-Alexander: Planungs- und Bauökonomie, Band 1: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung, Oldenbourg Verlag München, 3. Auflage 1996
/10/ Siegel, Curt und Wonneberg, Ralf: Bau- und Betriebskosten von Büro- und Verwaltungsgebäuden - Eine Auswertung der Daten von 110 ausgeführten und in Betrieb genommenen Gebäuden, Bauverlag GmbH Wiesbaden, Berlin 1977
/11/ Simon, Jürgen: WertR ’91 - Wertermittlungsrichtlinien, München 2. Auflage 1997
/12/ Sommer, Hans und Höh, Gerhard: Ein Verfahren zur Senkung der Baunutzungskosten, in: DBZ 10/1979, Seiten 1231 bis 1234
Auszug aus:
http://www.pboek.tu-cottbus.de/literatur/veroeffentlichungen/planen-baunutzungskosten.html
http://www.elitesoft.com/web/hvacr/elite_life_info.html
NutzungskostenProjekttitel
Eine Untersuchung zu den Eigenschaften von Immobilien und deren Wirtschaftlichkeit in der Nutzung
Zusammenfassung
Der Ansatzpunkt des Forschungsprojektes „Immobilienmanagement: Eine Untersuchung zu den Eigenschaften von Immobilien und deren Wirtschaftlichkeit in der Nutzung“ liegt in der Untersuchung des gebäudeabhängigen Aufwandes (Nutzungskosten). Im Rahmen dessen werden die verschiedenen Einflussfaktoren bestimmt, die sich zusammenfassen lassen unter:
Bewirtschaftungsstrategie
Gebäudeeigenschaften
Standort
Nutzung
Der Fokus der empirischen Arbeit liegt auf der Analyse der Beziehungen zwischen dem gebäudeabhängigen Aufwand (Nutzungskosten) auf der einen Seite sowie der Bewirtschaftungsstrategie und den Gebäudeeigenschaften auf der anderen. Die Strategie wird dabei in die Sicht des Eigentümers, Nutzers und ggf. Bewirtschafters untergliedert. Die Eigenschaften wiederum umfassen beispielsweise den Standard und Zustand des Gebäudes.
Die Untersuchung der Zusammenhänge erfolgt anhand von über 130 Bürogebäuden, bei denen die Ausgangsgrössen (beispielsweise Gebäudeeigenschaften) und Zielgrössen erhoben werden. Projektpartner sind einige Schweizer Grossbanken, eine Versicherung und eine öffentliche Verwaltung.
Im Anschluss an diese umfangreichen Erhebungen wird mit Hilfe von multivariaten Analysemethoden ein Modell des Zusammenhanges zwischen gebäudeabhängigem Aufwand (Nutzungskosten) und Bewirtschaftungsstrategie bzw. Gebäudeeigenschaften entwickelt.
Zu den ersten Ergebnissen des Projektes ist der Katalog von „50 Einflussfaktoren auf die Nutzungskosten“ zu zählen. Dieser wurde auf der Grundlage von umfangreichen Literaturstudien sowie Experteninterviews erstellt.
Weiterhin wurde eine Systematik zur einheitlichen Erhebung der Ausgangsgrössen (beispielsweise Gebäudeeigenschaften) und Zielgrössen (Kontenplan auf der Grundlage der DIN 18960 : 1999-08) entwickelt, die als Benchmarking-Grundlage anzusehen ist.
Für den Zeitraum bis zum Projektabschluss im Jahre 2004 sind die Veröffentlichung der Benchmarking-Grundlagen sowie die einheitliche Darstellung der 130 erhobenen Bürogebäude geplant. Damit wird dem Schweizer Immobilien- und Facility Management-Markt erstmalig eine umfangreiche Datenbasis für das Benchmarking von Immobilien geliefert. Darüber hinaus wird die Datenanalyse die relevanten Einflussfaktoren auf die Nutzungskosten von Bürogebäuden aufzeigen und somit die rationale Planung, Erstellung und Nutzung von Immobilien unterstützen.
http://www.irl.ethz.ch/RSH/research/process_level/real_estate_management/cost_in_use/index
Thema
Analyse und Bewertung der Nutzungskosten eines ökologischen Gewerbezentrums
Über die Investitions- sowie die Nutzungskosten bei ökologischen Bürobauten wird viel diskutiert. Sind sie tatsächlich höher bzw. niedriger, als bei konventionellen Büroimmobilien? Eine interessante Fragestellung, angesichts der Tatsache, dass die bauliche Umsetzung in der Praxis quasi noch in den Kinderschuhen steckt und die wenigen umgesetzten Projekte nun als Grundlage der Beurteilung dieses Sachverhaltes dienen. Um so spannender ist es, die tatsächliche Entwicklung der Kosten an einem Beispielobjekt zu untersuchen. Da es nicht gelungen ist, Investitionskosten zu ermitteln, wurde die Betrachtung auf die Nutzungskosten des Ökohauses „Arche“ in Frankfurt am Main beschränkt.
Die vorliegende Arbeit wurde in 3 Abschnitte gegliedert.
Der erste Abschnitt beschäftigt sich mit den Zielen des ökologischen Bauens. Diese werden anhand verschiedener Faktoren, wie z.B. das Abfallaufkommen des Baugewerbes oder die Störung des Klimas aufgrund von, durch die Raumheizung freigesetzten CO2 begründet. Weiterhin werden Maßnahmen ökologischer Bauweise bei der baulichen Umsetzung beschrieben.
Der zweite Abschnitt dient der Darstellung des Objektes. Es wird die derzeitige Situation des Frankfurter Büroimmobilienmarkts beschrieben, da das Ökohaus ein Teil dessen ist. Weiterhin findet in diesem Abschnitt eine Beschreibung der konkreten baulichen Umsetzung statt.
Der dritte Abschnitt dient im ersten Teil der Darstellung der DIN 18960. Der zweite Teil beschreibt die Kostensituation des Objektes in den ersten Nutzungsjahren von 1992 bzw. 1993 bis zum heutigen Zeitpunkt.
Es folgt der Vergleich mit den Kosten eines konventionellen Bürogebäudes und den durch die Büronebenkostenanalyse OSCAR von Jones Lang LaSalle ermittelten Nebenkosten-Durchschnittswerten für Frankfurt, sowie die Auswertung der sich daraus ergebenden Differenzen. Deutlich wird, dass das Potential an Einsparungen im Bereich der Nutzungskosten schon durch die Nutzung relativ einfacher ökologischer Prinzipien sehr hoch ist.
Gliederung
1. Abschnitt: Grundlagen des ökologischen Bauens
A. Ziele ökologischer Bauweisen
I. Umweltverträglichkeit
a) Boden
b) Rohstoffe
c) Klima
d) Wasser
e) Abfallaufkommen des Baugewerbes
II. Gesundheitsverträglichkeit
a) Raumluft
b) Raumklima
c) Elektrosmog
B. Umsetzung ökologischer Bauweise
I. Bauplanung- und Durchführung
II. Gebäudeentwurf
III. Baukonstruktion und -materialien
IV. Haustechnik
V. Außenanlagen
2. Abschnitt: Das Untersuchungsobjekt – Ökohaus Arche
A. Objektdaten und Philosophie
B. Frankfurter Büroimmobilienmarkt
I. Angebot
II. Nachfrage
III. Mieten
IV. Einordnung des Untersuchungsobjektes in den Markt
C. Ökologisches Baukonzept
I. Standortwahl
II. Baukörper
a) Konstruktion
b) Innenausbau
c) Dach-, Terrassen- und Fassadenbegrünung
III. Regenwassernutzung
IV. Klimatisierung
a) Wärme
1. Passive Solarenergienutzung
i) Glashäuser
ii) Wärmespeicherung
2. Technische Heizsysteme
i) Brennwerttechnik
ii) Heizflächen
b) Raumfeuchte
c) Lüftung und Kühlung
d) Elektrische Strahlung
e) Beleuchtung
V. Materialien
a) Glas
b) Ziegel
c) Kokosmatten
d) Linoleum
3. Abschnitt: Analyse und Bewertung der Nutzungskosten
A. Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960
I. Nutzungskostenermittlung
a) Schätzung
b) Nutzungskostenberechnung
c) Nutzungskostenanschlag
d) Nutzungskostenfeststellung
II. Kostengliederung
a) Kapitalkosten
b) Verwaltungskosten
c) Betriebskosten
1. Ver- und Entsorgung
2. Reinigung und Pflege
3. Bedienung der technischen Anlagen
4. Wartung und Inspektion der Baukonstruktion
5. Kontroll- und Sicherheitsdienste
6. Abgaben und Beiträge
d) Instandsetzungskosten
B. Kostenentwicklung von 1992 bis 2000
I. Gesamt- Nutzungskosten
II. Beiträge und Abgaben
III. Kosten für die Reinigung
IV. Kosten der Wasserversorgung
V. Kosten des Stromverbrauchs
VI. Gasverbrauch
VII. Kosten der Bewachung
VIII. Kosten für Wartung
C. Kostenvergleich
I. Vergleichsobjekt
II. Kostengegenüberstellung
a) Vergleich der Reinigungskosten
b) Vergleich der Abgaben und Beiträge
c) Vergleich der Stromkosten
d) Vergleich der Kosten für Wasserver- und Entsorgung
e) Vergleich der Kosten für Heizung
f) Vergleich der Verwaltungskosten
g) Vergleich der Bewachungskosten
h) Vergleich sonstiger Betriebskosten
i) Vergleich der Wartungskosten
D. Bewertung und Diskussion
I. Ursachen für Differenzen
II. Sonstige Probleme
a) Versorgung mit Tageslicht
b) Schwierigkeiten durch Standortbedingungen
c) Instandhaltung der Fenster
III. Zukunftsszenarien
info@immo.uni-leipzig.de
Sichert Facility Management die Zukunft des Architekten? Bessere Marktchancen durch ein erweitertes Leistungsspektrum
Der Konkurrenzkampf unter den Bauplanern ist seit Jahren so groß, dass vor allem junge Architekten kaum noch Chancen haben, in den Markt hineinzukommen. Doch auch etablierte Planungsbüros tun sich immer schwerer, ihre Pfründe gegen den Druck von allen Seiten zu verteidigen. Das neue Berufsbild des Facility Managers scheint diesen Druck auf den ersten Blick noch zu erhöhen. Tatsächlich verbirgt sich hinter der jungen Disziplin aber eine große Chance für klassische Architekten, ihre Wettbewerbsfähigkeit zu verbessern und ihre Leistung für potentielle Bauherrn attraktiver zu gestalten. So lautete das Fazit des 2. Architektenforums zum Thema Architektur und Facility Management, das im Frühjahr vom IFMA Regionalkreis Rhein-Main und dem Thonet Team Frankfurt veranstaltet wurde.
Aus Sicht der meisten Architekten sieht ihre Aufgabe beim Neubau eines Gebäudes heute noch genauso aus wie zu alten Zeiten: Sie betrachten sich als zuständig für den Bereich Planung und Bau des Gebäudes, und interessieren sich nur wenig für das, was danach kommt. Entsprechend erstellen sie die benötigten Baupläne auschließlich bauorientiert und grafisch aufgebaut, sowie einmalig für das entsprechende Bauvorhaben. Nach Fertigstellung des Gebäudes ist die Leistung des Architekten üblicherweise beendet.
Wie es mit dem Gebäude langfristig weitergeht, wie sich Nutzungsänderungen und neue Betreiberwünsche auf die Funktionalität des Bauwerks auswirken und wie sich die Betriebskosten langfristig entwickeln, gehört in aller Regel nicht zu ihrem Job. Noch nicht. Denn der Markt beginnt langsam aber stetig umzudenken.
Gute Argumente für den Kunden Architekten, die ihr Leistungsspektrum Richtung Facility Management erweitern möchten, benötigen kaufmännische Argumente für ihre Kunden. Die Fakten liegen auf der Hand:
FM-bewusstes Planen erzeugt keine höheren Baukosten, sondern lediglich höhere Planungskosten, die sich aber kurzfristig amortisieren. Die zusätzliche Investition ist also keine Geldschneiderei des Architekten, sondern ganz im Sinne des Kunden. Die Planung nach FM-Gesichtspunkten (geringere Nebenkosten, vielfältige Nutzungsmöglichkeiten) steigert die Attraktivität des Gebäudes für potentielle Mieter und damit die Renditeerwartung für den Investor. Eine nachträgliche FM-Dokumentation verursacht zusätzliche Kosten, die in Millionenhöhe steigen können. Werden die Daten direkt in der Planungsphase erhoben und dokumentiert, reduzieren sich diese Kosten dramatisch. Die Nutzung und der Wert einer Immobilie ist wesentlicher Bestandteil eines Unternehmens. Das Bewusstsein dafür steigt stetig in den Unternehmen und auch der Wunsch, diesen Kostenblock bewusst zu managen. Facility Management wird deshalb langfristig zur Selbstverständlichkeit.
Von der Bauplanung zur Life-Cycle-Betrachtung
Angesichts des wachsenden Konkurrenzkampfes zwischen vermietbaren Immobilien, spielen die zu erwartenden Kosten während der Nutzungsphase eine immer größere Rolle. Potentielle Bauherrn und Investoren schauen zunehmend darauf, dass bereits in der Planungsphase die Bremse für spätere Betriebskosten eingebaut wird, um ihre Renditeerwartungen von Anfang an zu optimieren. Denn niedrigere Aufwendungen für die Gebäudebewirtschaftung verbessern automatisch die Vermietbarkeit des Gebäudes. Hinzu kommt der Wunsch, ein Gebäude während seiner Nutzungsphase möglichst vielfältig einsetzen zu können, um seine Attraktivität für potentielle Mieter zu steigern.
Expertenschätzungen gehen davon aus, dass die Betriebskosten während der Nutzung eines Gebäudes im Schnitt zirka 80 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Darunter subsumieren sich Aufwendungen wie
Hypothekenzinsen, Miete, Umnutzung, Versicherungen, Steuern, Energie, Wartung, Instandsetzung, Gebäudeunterhalt, Gebäudereinigung und Sicherheitsdienste. Würden Nutzungskonzepte, Flächen- und Funktionsplanung von Beginn der Planung an durch den gesamten Lebenszyklus hindurch kontinuierlich betrachtet, ließen sich einige diese Kostenarten drastisch reduzieren. Größtes Hindernis für diese ungeheuren Sparmöglichkeiten ist die fehlende Schnittstelle zwischen Architekt und Facility Manager. Letzterer beginnt seine Arbeit nämlich meist erst dann, wenn das Gebäude bereits in Betrieb ist. Seine Aufgabe ist es, die wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Anforderungen der Menschen, die in dem Gebäude arbeiten, möglichst effizient und effektiv umzusetzen. Personal, Standorte, Gebäude, Anlagen, Einrichtungen und Unternehmensabläufe müssen als zusammenhängendes organisatorisches Gebilde betrachtet werden, um ein Arbeitsumfeld für den Nutzer zu gestalten, in dem sich dessen strategische Unternehmensaufgaben optimal lösen lassen.
Dazu benötigt der Facility Manager eine Vielzahl von Informationen über ein Gebäude, die aber zu Beginn seiner Tätigkeit so gut wie nie verfügbar sind. Durch den mangelnden Informationsfluss zwischen Architekt und Facility Manager muss er deshalb quasi von Null beginnen, und mit großem Aufwand die fehlenden Daten erheben. Das ist nicht nur zeit-, sondern vor allem auch kostenintensiv.
Architekten als Wegbereiter einer effizienten Gebäudebe- wirtschaftung
Von Architekten wird deshalb immer häufiger erwartet, dass sie sich stärker als bisher mit der Nutzung des Gebäudes befassen. Es geht darum, den Anteil der Life-Cycle-Kosten in der Nutzungsphase (ca. 30 Jahre) an den Immobiliengesamtkosten durch bessere Planung zu reduzieren. Kurz: der Facility-Management-Gedanke soll nicht erst mit Betriebsbeginn, sondern bereits in der Planung mit einbezogen werden.
Genau an dieser Stelle kann der neue Weg für Architekten beginnen. Denn nicht nur die Daten, die für ein erfolgreiches Facility Management zur Verfügung stehen müssen, werden in der Planungsphase generiert. Auch spätere Spielvarianten für alternative Nutzungskonzepte werden schließlich maßgeblich durch den Architekten vorgegeben.
Zwei Ansatzpunkte ermöglichen es dem Architekten, sich über Facility Management neue Geschäftschancen zu eröffnen:
1. FM-gerechte Planung Als Planungsverantwortlicher hat der Architekt es in der Hand, nicht nur die aktuellen Wünsche des Bauherrn umzusetzen, sondern auch die Zukunftstauglichkeit des Gebäudes positiv zu beeinflussen. Baut er verschiedene Nutzungsalternativen sowie mögliche Kostenbremsen für spätere Betreiber bereits in den Bauplan ein, schafft er die ideale Grundlage für erfolgreiches Facility Management in der Zukunft.
Häufigstes Gegenargument, warum diese Rechnung nicht aufginge, ist die Tatsache, dass die meisten Bauherrn bisher noch nicht bereit sind, die dadurch entstehenden höheren Investitionskosten zu tragen. Angesichts der mittel- und langfristigen Kostenreduzierung und der dadurch höheren Renditeerwartung läßt sich dieses Argument jedoch leicht entkräften. Man kann sogar noch weitergehen: in Zukunft wird eine derartige kaufmännische Argumentation seitens des Architekten den Ausschlag dafür geben, ob er den Planungsauftrag überhaupt erhält.
2. FM-gerechte Datenerhebung Im Gegensatz zum Architekten, dessen CAD-Dokumente in der Regel ausschließlich bauorientiert sind, benötigt der Facility Manager detaillierte nutzungs- und betreiberorientierte Informationen. Diese zusätzlichen, alphanumerischen Daten sind im Prinzip während der Planungsphase latent vorhanden, sie werden aber üblicherweise nicht systematisch zusammengefasst und dokumentiert.
FM-Dokumente werden ? anders als Baudokumente ? über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes weitergeführt und dienen dem Eigentümer, Nutzer und Betreiber der Immobilie, diese wirtschaftlich, flexibel und vor allem reversibel zu nutzen beziehungsweise zu betreiben.
Da eine nachträgliche Erhebung der benötigten Informationen erheblich teurer ist als die unmittelbare Erfassung während der Planung, kann der Architekt sich hier mit einer zusätzlichen Leistung leicht beim Kunden profilieren. Alles, was er dafür tun muss ist, die für den Facility Manager wichtigen Daten nach dessen Vorgaben zu erfassen ? am besten direkt in eine CAFM-Software, wie sie später für das Gebäudemanagement auch benutzt wird. Interdisziplinäre Teamarbeit und ein Umdenken seitens des Architekten sind die notwendigen Voraussetzungen hierfür.
Quo vadis Architekt?
Für Architekten stellt sich heute angesichts ihrer bedrängten Situation eigentlich nicht mehr die Frage des "Ob", sondern nur noch die Frage des "Wie" ihrer Teilhabe am Wandel. Sie können sich zum einen als Subunternehmer für Generalübernehmer, Generalunternehmer bzw. Facility Management Dienstleister betätigen, und ihr bisheriges Leistungsspektrum durch einzelne Teilleistungen des Facility Managements ausbauen.
Weitreichender wären die Veränderungen allerdings, wenn sich der Architekt zum Facility Management Planer entwickelt, und die Leistungspaletten der beiden Berufe quasi miteinander verschmelzen würde. Die wichtigsten Grundsätze hierbei wären die Berücksichtigung der Betreibergesichtspunkte in der Planungs- und Bauphase sowie eine flexible Ausrichtung auf die Bedürfnisse der späteren Nutzer.
In beiden Fällen ist jedoch eines vonnöten: die Offenheit, sich von der "alten" Welt des Architekten zu verabschieden und neue Wege einzuschlagen. Denn nur dann besteht die Möglichkeit, auch in Zukunft noch bauliche Zeichen setzen zu können.
Die Autoren: Dipl. Ing. Géza-Richard Horn, Architekt BDA, ist Leiter des Gebäudemanagements und verantwortlich für die weltweite Immobilienentwicklung und -betreuung der Zeiss-Schott-Stiftung.
Michael Henk ist Regionalleiter Rhein-Main der IFMA Deutschland e. V., International Facility Management Association, sowie Geschäftsführer der Thonet Team GmbH, Frankfurt.
Vortrag von Klemens Leutgöb und Georg Benke im Rahmen des Impulsforums "Lebenszykluskosten", veranstaltet vom Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, Bundeshochbau, Haustechnik 27.-28. September 2000, St. Georgen am Längsee
Den vollständigen Vortrag entnehmen Sie bitte dem PDF.
Folgende Fragestellungen werden behandelt:
Was ist unter dem Begriff der Lebenszykluskosten von Gebäuden zu verstehen, d.h. was ist der Lebenszyklus? Welche Kostenelemente sind zu berücksichtigen? Welche Rolle spielen energetische und umweltrelevante Faktoren, wenn man ein Gebäude hinsichtlich seiner Lebenszykluskosten beurteilt? In welchen Gebäudephasen ist eine Betrachtung der Lebenszykluskosten vorrangig anzustellen? Sind energieeffiziente und umweltgerechte Gebäude hinsichtlich ihrer Lebenszykluskosten günstiger zu bewerten als billig gebaute Gebäude mit entsprechend höheren Kosten im laufenden Betrieb? Was kann man aus gelungenen bzw. misslungenen Gebäuden für die Gestaltung zukünftiger Gebäude lernen? Wie können Lebenszykluskostenbetrachtungen bei Investitionen in der Praxis stärker berücksichtigt werden? Wie können sie in die Vergabepraxis bei der Errichtung oder Generalsanierung von öffentlichen Gebäuden integriert werden? Lebenszykluskosten: Annäherung an eine Definition aus ökonomischer Sicht Unter dem Begriff der Lebenszykluskosten eines Gebäudes wird im Vortrag die Summe aller Kosten, die ein Gebäude im Laufe seines Lebenszyklus von der Objektentwicklung über die Objekterrichtung und die Objektnutzung bis hin zu seiner Beseitigung verursacht, verstanden. Darunter fallen die:
Gesamtkosten der Errichtung Nutzungskosten Reinvestitionskosten / Sanierungskosten Beseitigungskosten (am Ende der Nutzungsdauer des Objekts)
Abbildung 1: Dynamischer Vergleich der Lebenszykluskosten zweier unterschiedlicher Objekte
Bereits aus dieser Darstellung lassen sich wesentliche Einfluss- bzw. Unsicherheitsfaktoren ablesen, die für jede Art der Investitionsrechnung, und damit auch für eine Lebenszykluskostenbetrachtung eines Gebäudes gelten:
Frage des Betrachtungszeitraumes
Frage des Kalkulationszinsfusses
zukünftige Preisentwicklung im Bereich der Betriebskosten NB: Es kann keineswegs als zwingend vorausgesetzt werden, dass niedrigere Kosten des laufenden Betriebs durch höhere Errichtungskosten "erkauft" werden müssen. In gar nicht wenigen Fällen setzten sich Einsparungen bei der Errichtung - gerade im Bereich der gebäudetechnischen Ausstattung - auch unmittelbar als Einsparungen bei den laufenden Betriebskosten fort.
Relevanz von Lebenszykluskosten für Umwelt und Klimaschutz Bereits der vergleichsweise einfache und unvollständige Ansatz, die Lebenszykluskosten eines Gebäudes mit Hilfe eines dynamischen Investitionsrechenmodells zu beurteilen und danach die wirtschaftlichste Option auszuwählen, hätte nachdrücklich positive Auswirkungen auf Umwelt und Klimaschutz. Investitionen in Gebäude zählen nämlich sicherlich zu jenen Investitionen im Wirtschaftsleben, bei denen die Folgekosten (Betriebskosten) eine vergleichsweise untergeordnete Rolle für die Investitionsentscheidung spielen. Dies insbesondere dort, wo die Rolle des Investors und des Nutzers auseinanderfallen (Investor-Nutzer-Dilemma).
Abbildung 2 zeigt einen typischen Betriebskostenmix für ein Universitäts-gebäude ohne Laboreinrichtungen (d.h. das Gebäude ist so etwas wie ein Verwaltungsgebäude mit Veranstaltungsräumen). Rund 50% der Betriebskosten sind als Kosten zu bezeichnen, die mit der energetischen Versorgung des Gebäudes zusammenhängen. Dazu gehören
die Kosten für den Bezug der Energieträger selbst;
ein Grossteil der Wartungs- und Instandsetzungskosten für technische Anlagen;
ein Grossteil der Kosten für Verbrauchsgüter;
(da es sich im Beispiel um ein öffentliches Gebäude handelt, bei dem die Betriebsführung der Energieanlagen (noch) im Wege der Amtshilfe erfolgt, enthalten die Verwaltungskosten hier keinen energiespezifischen Teil);
Abbildung 2: Typischer Betriebskostenmix für ein öffentliches Verwaltungsgebäude
Weiße Flecken der ökonomischen Betrachtungsweise Der Ansatz, Lebenszykluskosten von Gebäuden mit dem ökonomischen Standardinstrumentarium zu betrachten, wie z.B. im Sinne einer ganz normalen dynamischen Investitionskalkulation, weist natürlich einige "weiße Flecken" auf. Es handelt sich dabei um Aspekte, die sich nicht unter den für die Errichtung und den Betrieb üblichen Kostenstellen subsumieren lassen, die aber dennoch im Sinne der längerfristigen Lebenskosten, die ein Gebäude verursacht, bedeutsam sind und deshalb in der Investitionsentscheidung zu berücksichtigen wären. Manchmal werden diese im Zusammenhang mit dem Begriff der Nachhaltigkeit von Gebäuden diskutiert:
Gestaltungsqualität: Nur Gebäude, die kulturell und sozial akzeptiert werden, werden auch alt, und sind damit nachhaltig in einem besonderen Sinn: Die Benutzer müssen sich in den Gebäuden wohlfühlen, nur dann ist auch eine lange Nutzungszeit des Gebäudes wahrscheinlich.
Standortqualität: Unter diesem Aspekt wären auch das Siedlungsumfeld und Verkehrsfragen in die energetische und ökologische Optimierung eines Gebäudes miteinzubeziehen.
Externe Kosten: Folgende Aspekte sind im Hinblick auf externe Kosten von besonderem Interesse: - die verkehrsmäßige Erschließung - die ökologische Verträglichkeit der eingesetzten Materialien; - die thermische Qualität des Gebäudes und die Art des Energieversorgungssystems. Dass externe Kosten für private Investoren bei der Investitionsentscheidungen in der Regel keine Rolle spielen, ist eine Tatsache. Es besteht lediglich die Möglichkeit der Internalisierung von externen Kosten, z.B. über Energiesteuern oder durch die Beachtung ökologischer Grundregeln in der Raumordnung. Im Bereich der öffentlichen Gebäude ist es hingegen nicht wirklich einsichtig, dass externe Kosten für die Investitionsentscheidung keinen Einfluss haben. Schließlich ist es ja gerade die "Öffentlichkeit", die irgendwann auch die externen Kosten zu begleichen hat.
…wie es gehen kann… Beispielhaft werden im Rahmen des Vortrags einige Gebäude vorgestellt, die als wirtschaftlich im Sinne einer engeren Lebenszykluskostenbetrachtung (Minimierung von Errichtungs- und Betriebskosten) gelten können. Sie sind energieeffizient und daher umweltgerecht, und darüber hinaus auch nachhaltig im oben dargestellten Sinn, d.h. sie weisen eine hohe Standort- sowie Gestaltungsqualität auf. Es handelt sich durchwegs um Dienstleistungsgebäude. Sie unterscheiden sich in ihren Lösungsansätzen zum Teil sehr stark, da sie von den Gegebenheiten vor Ort ausgehen.
Bürogebäude und Wohnhausanlage SUNDAYS, Gleisdorf (A)
Zubau zur Musikhochschule in Graz (A)
Kunsthaus Bregenz (A)
Bundesamt für Statistik in Neuenburg (CH)
Sanierung und Erweiterung des Turnhallentraktes Stadelhofen in Zürich (CH) Warum werden Lebenszykluskosten in der Baupraxis wenig beachtet? Bei privaten Investoren, die die von ihnen errichteten Gebäude nicht selber nutzen, findet der Aspekt der Lebenszykluskosten bei den Investitionsentscheidungen in der Praxis häufig wenig Beachtung. Der Anreiz wird erst dann stärker werden, wenn ihre Kunden diese stärker beachten. Bei den öffentlichen Bauherren sind die Gründe, warum Lebenszykluskosten in der Praxis eine vergleichsweise untergeordnete Rolle bei Investitionsentscheidungen spielen, weniger einsichtig:
Mangelndes Bewusstsein in Bezug auf die Bedeutung der laufenden Folgekosten eines Gebäudes im Verhältnis zu den Errichtungskosten über eine längere Nutzungsperiode hinweg.
Verwaltungsinternes Investor-Nutzer-Dilemma durch die Trennung der Budgettöpfe für Bauausführung und Betrieb bzw. Nutzung eines Gebäudes.
Mangelnde Praxis, den Aspekt der laufenden Gebäudekosten in konsistenter Weise in öffentliche Wettbewerbe, insbesondere in baukünstlerische Wettbewerbe zu integrieren. Berücksichtigung von Lebenszykluskosten in Architekturwettbewerben Ausgehend von der im Vortrag kurz zusammengefassten Analyse, warum Überlegungen zu Lebenszykluskosten von Gebäuden in der Praxis einen schweren Stand haben, werden zum Abschluss einige Anregungen zum Aspekt der Integration von Lebenszykluskosten in baukünstlerischen Wettbewerben dargelegt. Im Bereich der öffentlichen Gebäude gelten dafür natürlich die öffentlichen Vergabenormen.
Abbildung 3: Gebäudephase und dazu passende Instrumente zur Reduktion von Energiekosten bzw. Betriebskosten im allgemeinen
Abbildung 4: Ablaufschema öffentliche Vergabe
Probieren geht über studieren! Die Umsetzbarkeit der dargestellten Ideen in der Praxis kann nur in konkreten Projekten sowohl im Neubaubereich als auch bei Generalsanierungen erprobt werden. Aus erfolgreichen Pilotprojekten könnte sich dann rasch eine neue Vergabepraxis, die hinreichend den Aspekt der Lebenszykluskosten im umfassenden Sinn beachtet, entwickeln.
Auszug aus: http://www.eva.wsr.ac.at/publ/pdf/lzyk.pdf
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18 Aug 2005
08:16:51 |
Bauer |
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