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Facility Management Spartipp Immobilien Betriebskosten Bau
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Facility Management Spartipp Immobilien Betriebskosten Bau
Tag, im Anhang ein Interessantes Beispiel einer Betriebskosten Berrechnung zu Handen der Mieter.
Viel Erfolg
Hans Burri
Betriebskosten abrechnung
wissenswert fĂĽr Mieter:
Betriebskostenabrechnung
Rechtsgrundlagen ab 2004
Rechtsprechung
Inhaltsverzeichnis
Vorwort...................................................................................... 3
Betriebskostenabrechnung in der BAUHERRIN
Die Kosten der Beleuchtung ..................................................... 4
Die Kosten fĂĽr den Hauswart .................................................... 4
Die Kosten der Gartenpflege .................................................... 4
Die Kosten der StraĂźenreinigung ............................................. 5
Die Kosten der MĂĽllabfuhr......................................................... 5
Die Kosten fĂĽr Aufzugsanlagen ................................................. 5
Die Kosten für Gebäude- und
Haftpflichtversicherung ............................................................ 5
Die Kosten der Schornsteinreinigung/
CO-Messung ............................................................................ 5
Die Kosten der Hausreinigung und
Ungezieferbekämpfung ............................................................ 5
Die sonstigen Betriebskosten .................................................. 6
Grundsteuer ............................................................................. 6
Die Kosten der Heizung und
Warmwasserversorgung .......................................................... 6
Die Kosten der Wasserversorgung ........................................... 9
Die Kosten der Entwässerung .................................................. 9
Die Kosten fĂĽr Niederschlagswasser ....................................... 9
Rechtsgrundlagen fĂĽr die Abrechnung der Betriebskosten
Verordnung ĂĽber die Aufstellung von Betriebskosten
Betriebskostenverordnung ..................................................... 10
Neubaumietenverordnung (Auszug)........................................ 12
Heizkostenverordnung (Auszug) ............................................. 12
Rechtsprechung zu Fragen der Betriebskostenabrechnung
Anforderungen an eine BK-Abrechnung ................................. 14
Einsichtnahme in die Betriebskostenabrechnung................... 14
Fehler bei der Ablesung .......................................................... 14
Kosten der Nachablesung....................................................... 14
Angabe einzelner Rechnungsdaten ........................................ 14
Kopien von Rechnungen ......................................................... 14
Guthabenanspruch des Mieters ............................................. 14
Hochrechnung......................................................................... 14
ZurĂĽckbehaltung von Nachforderungen ................................. 14
PrĂĽfungsfrist ............................................................................ 14
Differenz Haupt- und Einzelwasserzähler ............................... 15
Zeitdifferenz Ablese-/Abrechnungszeitraum........................... 15
Zwischenablesung .................................................................. 15
Abrechnungs- und Ablesezeitraum......................................... 15
Verbrauchsabrechnung bei Einrohrheizung ............................ 15
Am 1. Januar 2004 trat die Verordnung zur Berechnung
der Wohnfläche, über die Aufstellung der Betriebskosten
und zur Ă„nderung anderer Verordnungen vom
25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in Kraft. KernstĂĽck
dieser Verordnung sind die Wohnflächenverordnung
und die Betriebskostenverordnung.
Bisher waren im Wohnungsbaurecht des Bundes
Regelungen zu Betriebskosten in der Zweiten Berechnungsverordnung
(II. BV) enthalten, die nach der
Reform des Wohnungsbaurechts nur noch ĂĽbergangsweise
für die nach altem Recht geförderten
Sozialwohnungen gilt.
Beide Verordnungen gehen von den bisher geltenden
Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (§§
42 - 44 II. BV in Bezug auf die Wohnflächenberechnung
und § 27 Abs. 1 und Abs. 2 II. BV mit Anlage 3 in Bezug
auf die Betriebskosten) aus; wesentliche Ă„nderungen
der materiellen Rechtslage sind nicht erfolgt.
Deshalb ist es leider weiterhin in bestimmten Fällen
erforderlich, dass dort, wo der Gesetzgeber keine eindeutigen
Vorgaben gemacht hat, Gerichte Einzelfallentscheidungen
treffen mĂĽssen, die in bestimmten
Fällen auch verallgemeinert werden können, z.B.:
Anforderungen an eine BK-Abrechnung sind:
1. Gesamtkosten und deren Zusammensetzung,
2. Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
3. Berechnung des Anteils des Mieters,
4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
(LG Erfurt, Urteil v. 12.04.2002-2 S. 218/01) WM
2002, 317
Doch das Feld der Fragen zu Betriebskosten ist weit:
Nicht nur o.g. Rechtsvorschriften und Rechtsprechung,
sondern auch die Regeln der Heizkostenverordnung
(HeizkV), insbesondere die konkreten mietvertraglichen
Vereinbarungen, viele technische Details und manchmal
auch Grenzfälle müssen bei der Beurteilung und
ĂśberprĂĽfung von Betriebskostenabrechnungen berĂĽcksichtigt
werden. Für den „ganz normalen Mieter“ einer
Wohnung ist dies häufig gar nicht möglich, weil die
dazu notwendigen Informationen ĂĽblicherweise nicht
vorhanden sind. Zwischenzeitlich ist das Wissen ĂĽber
Betriebskosten „Spezialwissen“ geworden.
Als genossenschaftlicher Vermieter sind wir dennoch
sehr stark daran interessiert, dass unsere Mieter und
Mitglieder ihre Betriebskostenabrechnung verstehen
und akzeptieren. Immerhin verursachen wir keine
Betriebskosten, sondern verteilen nur die Kosten von
Versorgern, Lieferern und Leistungserbringern an die
Mieter als Nutzer dieser Leistungen. Die BAUHERRIN ist in
diesem Sinne nur „Durchlaufstelle“ für die in den Wohnungen
angefallenen Betriebskosten.
Mit der 2. Auflage 2004 unserer kostenlosen BroschĂĽre
über Betriebskosten möchten wir Ihnen helfen, die von
der BAUHERRIN erstellten und an Sie ĂĽbergebenen Betriebskostenabrechnungen
besser zu verstehen. Einen
Anspruch auf Vollständigkeit können wir aus Platzgründen
nicht erfĂĽllen. Die BroschĂĽre stellt auch keine
Rechtsberatung im engeren Sinne dar – sie ist einfach
ein kostenloser Service Ihres Vermieters BAUHERRIN zum
besseren Verständnis der nach den neuen
Rechtsvorschriften erstellten Abrechnungsunterlagen
ĂĽber angefallene Betriebskosten.
Wir wĂĽrden uns freuen, wenn Ihnen dieser Service hilft,
noch besser zu verstehen, wie und wofür Ihre „2.
Miete“ (die Betriebskosten) verwendet wird.
Mit Dienstleistungsfirmen bestehen Verträge, in denen der
Leistungsumfang für die Hausmeistertätigkeit und die Entgelte
dafĂĽr vereinbart sind. Alle Hausmeister werden durch
den Mitarbeiter fĂĽr Hauswartservice der BAUHERRIN angeleitet
und kontrolliert.
Kosten fĂĽr Verwaltung oder Instandhaltung werden nicht
umgelegt!
Kosten fĂĽr die GrĂĽnlandpflege, die durch den Hausmeister
erbracht werden, sind Bestandteil der Hausmeisterkosten
und werden nicht nochmals als Kosten der Gartenpflege
umgelegt.
Umlagefähige Kosten sind:
• Personalkosten (ggf. zusätzliche Kosten bei Vertretungen)
• Kosten der Berufsgenossenschaft
• Sächliche Kosten, die in unmittelbarem Zusammenhang
mit der Hauswarttätigkeit stehen;
• anteilige Telefonkosten, Porto, Büromaterial, Fahrgeld usw.
Spartipp: Achten Sie selbst mit auf Sauberkeit und Ordnung im
Wohnumfeld und im Haus. Hausmeistereinsätze für zusätzliche
Arbeiten kosten zusätzlich Geld. Winterdienst rund um die Uhr wird
zusätzlich berechnet. Helfen Sie bei der Kostenreduzierung, wo es
für Sie möglich ist – sprechen Sie auch Ihre Mitbewohner zu diesen
Möglichkeiten der Kostensparung an!
Die Kosten der Gartenpflege
Kosten der Gartenpflege beinhalten Kosten fĂĽr die Pflege
der Bäume, des Wohngrüns, Baum- und Gehölzschnitt, das
Anfahren und Verteilen von Muttererde, das Abfahren von
Rasen- und Gehölzschnitt und die Kompostierung, die
Pflege von Spielplätzen und das Erneuern des Sandes.
Hinweis:
Es gibt verschiedene Arten des Rasenschnitts, die entsprechend
DIN 18919 und der jeweiligen örtlichen Begebenheiten
zum Einsatz kommen.
a. Mähen, Abtransport und Kompostierung des Schnittguts.
b. Das Schnittgut darf auf den Flächen verbleiben, wenn ein
Verklumpen ausgeschlossen ist.
Die Kosten der Beleuchtung
Die Kosten der Beleuchtung umfassen alle Stromkosten, die
für die Beleuchtung der Gemeinschaftsräume wie Hauseingangsbereiche,
Flure, Treppen, Keller u. Bodenräume angefallen
sind.
Kosten der Beleuchtung sind auch die Stromkosten fĂĽr die
Beleuchtung der Zuwege.
Stromkosten sind: Entgelt des Stromlieferanten.
Wird über den Hauslichtzähler auch der Verbrauch erfasst,
der nicht das Hauslicht betrifft, werden diese Verbräuche
herausgerechnet, soweit der Verbrauch der zusätzlichen
Einrichtungen quantifiziert werden konnte.
Die Kosten fĂĽr den Hauswart
In den Wohnanlagen der Genossenschaft arbeiten Hausmeister
als fest angestellte Mitarbeiter der BAUHERRIN und Hausmeister,
die bei Dienstleistungsfirmen angestellt, aber im
Auftrage der BAUHERRIN tätig sind.
Die Arbeitsaufgaben und der Leistungsumfang sind fĂĽr alle
Hausmeister gleich. Alle Hausmeister weisen die erbrachten
Arbeiten ĂĽber Stundennachweise aus.
Arbeitsaufgaben der BAUHERRIN-Hausmeister sind u. a.
• Straßenreinigung
(Reinigung der Gehwege in den Reinigungsklassen II bis
IV, sowie die gesamte Reinigung vom GrundstĂĽck bis zur
Mitte der StraĂźe in der Reinigungsklasse V)
• Sauberhaltung der Außenanlagen
- tägliche Sofortreinigung der Grünanlagen und Rabatten
- Reinigung der Müllplätze
- Pflege des WohngrĂĽns
- Winterdienst
• Kontrollen auf Schäden im Treppenhaus, in Kellern und
auf Böden
Es erfolgt die Zuordnung zur jeweiligen Betriebskostenposition:
• Stromkosten für den Aufzug = Aufzugskosten
• Stromkosten für Regel- und Steuertechnik,
Umwälz-, Lade- und Zirkulationspumpen = Kosten der Wärme
• Stromkosten für die Antennenanlage = Kosten werden der communications
in Rechnung gestellt.
• Stromkosten für Garagen = Diese Kosten werden über Zwischenzähler erfasst
und die Stromkosten werden den Kosten fĂĽr
Garagen zugeordnet.
• Stromkosten für Druckerhöhungsanlage = Kosten der Wasserversorgung
• Stromkosten für Hauswarträume = werden über Zwischenzähler erfasst aus den
Stromkosten herausgerechnet
Spartipp: Benutzen Sie die Treppenhausbeleuchtung in den notwendigen Fällen. Achten
Sie auf Kinder, die im Haus spielen und ständig das Hauslicht betätigen. Melden Sie dem
Hausmeister, wenn sich das Hauslicht nicht automatisch abschaltet oder wenn die Hauseingangsbeleuchtung
ständig brennt.
Betriebskostenabrechnung
Die Kosten fĂĽr Aufzugsanlagen
Kosten dafĂĽr sind Wartungskosten fĂĽr den Aufzug lt.
Wartungsvertrag, Kosten fĂĽr Notrufbereitschaft, Kosten des
Betriebsstroms und Kosten der ĂśberprĂĽfung der Betriebssicherheit
durch den TĂśV.
Im Rahmen der Wartungsarbeiten werden keine Instandhaltungsarbeiten
vereinbart und/oder als Kosten auf die Mieter
umgelegt!
Spartipp: Weisen Sie Kinder und Jugendliche im Bedarfsfall darauf
hin: Aufzüge sind keine Spielplätze. Unnötige Fahrten führen zu unnötigen
Kosten!
Die Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung
Eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung ist vom Gesetz
vorgeschrieben. Die Gebäudeversicherung beinhaltet hauptsächlich
die Versicherung gegen Gebäudeschäden durch
Feuer, Sturm und Wasser.
Die Haftpflichtversicherung tritt dann in Kraft, wenn Mieter
oder Dritte einen Schaden durch die Beschaffenheit des
Gebäudes erleiden.
Die Kosten der Schornsteinreinigung/COMessung
Kosten der Schornsteinreinigung und CO-Messung werden
entsprechend der Rechnung des Schornsteinfegers, der
diese nach dem Schornsteinfegergesetz und der Kehr- und
ĂśberprĂĽfungsordnung erstellt, umgelegt.
Die DurchfĂĽhrung der CO-Messung ist wegen der Geruchlosigkeit
des giftigen Kohlenmonoxyds zur Abwehr von
Gefahr fĂĽr Leben und Gesundheit vorgeschrieben. Sie ist
eine öffentliche Last des Grundstücks. Die Kosten für
durchgefĂĽhrte CO-Messungen werden auf alle Mieter mit
Gas versorgter Eingänge umgelegt, unabhängig davon, ob
alle Wohnungen des Eingangs Gas entnehmen. Die Kosten
für Leerwohnungen trägt die BAUHERRIN.
Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten für Reinigung der Flure, Keller, Dachböden und
Fahrstuhlkörbe, wenn sie von einer Fremdfirma ausgeführt
werden, sind als umlagefähige Kosten unter dieser Position
zu finden. Die BAUHERRIN veranlasst die Reinigung nur fĂĽr komplette
Eingänge und legt die Hausreinigungskosten je Eingang
mit dem Verteilerschlüssel „Wohnung“ um.
Kosten für Ungezieferbekämpfung sind umlagefähig, wenn
sie wiederkehrend stattfindet (regelmäßige Vorsorgemaßnahmen
zur Prophylaxe gegen Ungeziefer.)
Spartipp: Laufende MaĂźnahmen gegen Ungeziefer erĂĽbrigen sich
zumeist, wenn Keller, Böden, Grünanlagen sauber gehalten werden.
c. Beim Einsatz von Mulchmähern wird das Schnittgut nicht
entfernt und dem Rasen als DĂĽngung zugefĂĽhrt.
Die Grasabschnitte mĂĽssen ausreichend kurz sein. Der
Rasen muss häufiger geschnitten werden.
Spartipp: Nehmen Sie selbst mit Einfluss auf den pfleglichen
Umgang der Anlage im Wohnumfeld. Hoher Aufwand fĂĽr laufende
Pflegearbeiten im stark strapazierten Umfeld fĂĽhrt zu hohen
Pflegekosten!
Die Kosten der StraĂźenreinigung
Kosten der StraĂźenreinigung sind GebĂĽhren, die von der
Stadt für die Reinigung der öffentlichen Straßen in den Reinigungsklassen
II bis IV, sowie
fĂĽr die gesamte Reinigung der
StraĂźen und Gehwege in der
Reinigungsklasse I erhoben
werden. In Abhängigkeit vom
Umfang der vorgegebenen
Reinigungsarbeiten sind die
StraĂźen in Reinigungsklassen
unterteilt. Je Reinigungsklasse
erfolgt eine
unterschiedliche Berechnung
von Reinigungskosten.
Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören auch die Kosten
fĂĽr Streugut des eigenen Winterdienstes in der Wohnanlage
(Sand, Tiefeneisfrei).
Die Kosten der MĂĽllabfuhr
Die Kosten des Städtischen Abfallwirtschaftsbetriebes erhält
die BAUHERRIN als GebĂĽhrenbescheid direkt von der Stadt.
Grundlage für die Gebührenerhebung für die regelmäßige
Abfuhr von Restabfall und Bioabfall sind die Anzahl, Art und
Größe der aufgestellten Abfallbehälter sowie die Häufigkeit
der Abfuhr. Die Berechnung der Kosten fĂĽr die MĂĽllabfuhr
erfolgt entsprechend der geltenden AbfallgebĂĽhrensatzung
der Stadt Magdeburg und ist durch die BAUHERRIN nicht verhandelbar.
Spartipp: Durch konsequente Mülltrennung aller Mieter, können
dauerhaft MĂĽllkosten reduziert werden.
Die Entsorgung der Restmüllbehälter verursacht Kosten für die
beteiligten Mieter. Nutzen Sie zusätzlich zu den haushaltsnah
aufgestellten Wertstoffcontainern (Holsystem) die Wertstoffdepots in
Ihrem Wohngebiet (Bringsystem).
Vermeiden Sie das FĂĽttern frei laufender Haustiere oder von Tauben
in der Nähe der Wohnanlage. Entsorgen Sie keine Lebensmittelreste
über die Toilettenspülung – davon werden Ungeziefer und Ratten
angezogen!
Die sonstigen Betriebskosten
• Wartung von Warmwassergeräten (Gasthermen, Gaskesselthermen)
Die Wartung der Gasthermen erfolgt einmal jährlich im
Rahmen eines Wartungsvertrages. Die Kosten dafĂĽr werden
nach m2 Wohnfläche der Wohnungen umgelegt, in
denen eine Wartung erfolgt ist.
In den Wartungsverträgen sind keine Instandhaltungskosten
enthalten.
• Wartung der Trockensteigeleitungen
Die Wartung der Feuerlöscheinrichtungen wird im Abstand
von 2 Jahren durchgefĂĽhrt. Die Rechnungslegung erfolgt
getrennt nach Wartung und Reparaturleistung. Zur Umlage
kommen nur die Kosten der Wartungsleistung.
• Revision E-Anlage
Die Wartung/Revision der von den Mietern genutzten
Elektroanlage in den Wohnungen wird in regelmäßigen
Abständen auf der Grundlage der Unfallverhütungsvorschriften
fĂĽr Elektrische Anlagen und Betriebsmittel (BGV
A2) durchgefĂĽhrt. Sie hat das Ziel, das Mietobjekt vor dem
Eintritt von Mietmängeln zu bewahren und Gefahren für
die Mieter beim Gebrauch ihrer Elektrogeräte abzuwenden.
Die dafür regelmäßig anfallenden Kosten sind Kosten
der Betriebsbereitschaft und nicht Kosten vorbeugender
InstandsetzungsmaĂźnahmen.
Die Wartung/Revision dient nicht dazu, Mängel zu beseitigen,
denn dies erfolgt im Rahmen der Instandhaltung oder
der Instandsetzung und wird gesondert abgerechnet.
Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten werden nicht als
Betriebskosten umgelegt, sondern sind bereits Bestandteil
der Miete.
• Stromkosten für Zentrallüfter
Haben die Zentrallüfter einen eigenen Elektrozähler, werden
die Elektrokosten dafĂĽr unter dieser Position ausgewiesen.
Wenn kein gesonderter Elektrozähler vorhanden
ist, werden die Stromkosten über den Zähler für Hauslicht
erfasst und abgerechnet.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird laut vorliegendem Grundsteuerabgabenbescheid
der Landeshauptstadt veranlagt und nach
der Wohnfläche umgelegt.
Die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung
Grundlage zur Verteilung dieser Kosten ist die Heizkostenverordnung.
Umlagefähig sind gemäß § 7 Heizkostenverordnung folgende
Kosten:
• Lieferung und Verbrauch von Brennstoffen
• Betriebsstrom
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit
einschl. der Einstellung durch einen Fachmann
• Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes
• Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz
• Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
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• Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
einschl. der Berechnung und Aufteilung
Vor Erstellung der Abrechnung mĂĽssen die Verbrauchsdaten
der einzelnen Verbrauchsmessgeräte (Heizkostenverteiler,
Warmwasserzähler) aller Mieter eines Hauses zum Ende des
Abrechnungszeitraumes ermittelt werden. Die BAUHERRIN hat
dafĂĽr Messdienste beauftragt.
FĂĽr Mieter einer Wohnanlage mit zentraler Heizungs- und
Warmwasserversorgung muss vor der Verteilung der
Gesamtheizkosten zunächst der Brennstoffverbrauch für die
Wassererwärmung berechnet werden. Die Berechnung
erfolgt auf der Grundlage des § 9 (2) der Heizkostenverordnung
nach einer speziellen Formel.
Hinweis:
Gegenstand der Heizkostenabrechnung sind:
a. die Kosten für den Wärmeverbrauch der Heizung und
b. die Kosten für den Aufwand zur Erwärmung des warmen
Wassers.
Die Menge des erwärmten Wassers laut Warmwasserzähler
wird mit der Menge des kalten Wassers laut Kaltwasserzähler
als Gesamtmenge in den „Kosten der Wasserversorgung”
ausgewiesen.
Aus der Summe der Heizkosten und der Summe der
Warmwasserkosten werden jeweils zwei Kostenblöcke
gebildet:
• Der Grundkostenanteil kann gemäß Heizkostenverordnung
zwischen 30 und 50 % festgelegt werden. Da diese
Kosten unabhängig von ihrem individuellen Verbrauch
entstehen, erfolgt die Verteilung nach der Wohnfläche.
Dieser Kostenfaktor wird durch Ihr Heizverhalten nicht
beeinflusst.
• Der restliche Prozentanteil, also 50 bis 70 %, bildet dann
den Verbrauchskostenanteil.
• Zur Erfassung des Heizungsverbrauchs Ihrer Wohnung
werden Heizkostenverteiler verwendet. Hierbei ist zu
beachten, dass Heizkostenverteiler keine Messgeräte im
klassischen Sinne sind, die ein Messergebnis in physikalischen
Einheiten wie z. B. m3 oder kWh liefern. Heizkostenverteiler
sind seit Jahrzehnten bewährte und zugelassene
Geräte zur Erfassung von Verbrauchsanteilen. Sie
wurden technisch immer weiterentwickelt und sind eine
preiswerte Möglichkeit zur Ermittlung von Verbrauchsanteilen
als Basis für die verbrauchsabhängige Kostenverteilung.
Die Heizkostenverteiler registrieren Wärme am Heizkörper
und zeigen einen Messwert in „Einheiten“ an.
Heizkostenverteilerarten:
1. Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
(V-HKV)
Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip
gibt es zwei Skalensysteme (Produkt-
und Einheitsskala). In BAUHERRIN-Wohnungen,
die mit dieser HKV-art ausgestattet sind, sind
generell Messgeräte mit der sogenannten Einheitsskala
vorhanden. D. h., jeder Heizkostenverteiler
hat die gleiche Skala. Die Ablesewerte
werden mit den individuell für jeden Heizkörper
festgelegten Bewertungsfaktoren multipliziert.
Der Bewertungsfaktor ist von der Heizleistung
des Heizkörpers, dem Heizkörpertyp und der
Montageart abhängig. Er ist auf dem Ablesebeleg
ausgedruckt. Die Summe der so ermittelten
Werte finden Sie als Verbrauchseinheiten
in Ihrer Abrechnung wieder.
2. elektronische Heizkostenverteiler (E-HKV)
Elektronische Heizkostenverteiler erfassen
mit Fühlern die Temperatur von Heizkörpern
präziser, schneller und feiner abgestuft als es
mit klassischen Verdunstern möglich ist.
Ein Mikro-Chip modernster Bauart rechnet
blitzschnell mit den erfassten Verbrauchswerten
und berĂĽcksichtigt auch feinste Temperaturunterschiede,
die sich aus der Differenz
zwischen den vom FĂĽhler ermittelten
Werten und einem programmierten Festwert
Raumlufttemperatur ergeben. Er wandelt
diese Werte um in ablesbare Anzeigewerte.
Je höher die Wärmeabgabe des Heizkörpers
ist, desto stärker verändern sich die
angezeigten Verbrauchswerte. E-HKV der neuesten Generation
zeichnen sich aufgrund der technischen Weiterentwicklung
dadurch aus, dass sie unempfindlich gegenĂĽber anderen
Wärmequellen der Wohnung sind und fast ausschließlich
auf die Wärmeabgabe des Heizkörpers reagieren.
Beide Heizkostenverteilerarten sind fĂĽr die Verbrauchserfassung
geeignet und zugelassen.
Wichtige Hinweise fĂĽr Mieter:
1. Bitte bedenken Sie, dass eine reibungslose Ablesung nur
möglich ist, wenn alle Heizkörper zugänglich sind. Die
Messwerte verbauter Heizkörper werden geschätzt. Der
Messdienst wird keine Möbel, Verkleidungen oder sonstige
Gegenstände entfernen.
2. Vergleichen Sie genau die Ablesewerte auf Ihrem Ablesebeleg
mit Zählerendstand auf Ihrem Messgerät und unterschreiben
Sie erst dann den Ablesebeleg. Lassen Sie sich
den Anzeigewert vom Ableser erklären.
3. Für Wohnräume werden folgende Raumtemperaturen empfohlen:
Raumtemperaturen
Raumbe- Norm – Innen- empfohlene
zeichnung temperatur Raumnach
DIN 4701 temperatur
Badezimmer 24°C 24°C
Wohnzimmer 20°C 20-22°C
Kinderzimmer 20°C 19-22°C
Schlafzimmer 20°C 16-17°C
Flur 15°C 15°C
Küche 20°C 18°C
Verbrauchsvergleich
Bei Heizkostenverteilern ist es nicht möglich, gleich nach
der Ablesung zu sagen, welche Heizkosten entstanden sind.
Die Ablesewerte bilden den MaĂźstab fĂĽr die Verteilung der
fĂĽr das Abrechnungsjahr angefallenen Gesamtkosten auf die
beteiligten Wohnungen. Die Lieferkosten sind u. a. vom Verbrauchsverhalten,
von den Brennstoffpreisen und von den
Witterungsbedingungen im Abrechnungsjahr abhängig. Die
Verbrauchseinheiten können von Jahr zu Jahr, trotz gleichem
Brennstoffverbrauch, schwanken. Erst nach der
Auswertung aller Ableseergebnisse mit Aufteilung der
Gesamtkosten steht der Kostenanteil einer Wohnung fest.
Schätzungen
Nach § 9 a der Heizkostenverordnung muss der Verbrauch
einer Wohnung (Nutzeinheit) geschätzt werden, wenn eine
Ablesung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden
Gründen nicht möglich war. Nach zwei vergeblichen Ableseversuchen
ist eine Schätzung des Verbrauchs entweder nach
vergleichbaren Räumen, dem prozentualen Vorjahresanteil
oder der Gradtagszahlenmethode zulässig. Schätzungen können
durchaus zum Nachteil fĂĽr den Mieter fĂĽhren, da nicht das
tatsächliche Heizverhalten festgestellt werden kann. Besteht
darĂĽber hinaus bei Verdunstungsheizkostenverteilern keine
Möglichkeit, die Geräte mit neuen Ampullen wieder funktionsbereit
zu machen, muss bei Verdunstungsheizkostenverteilern
auch in der Folgeabrechnung geschätzt werden. Sie sollten
deshalb zum Ablesetermin den Zugang zu Ihrer Wohnung
unbedingt sicherstellen.
Bei der Gradtagszahlenmethode werden langfristige Erfahrungswerte
fĂĽr den anteiligen Verbrauch in den einzelnen
Monaten am Gesamtverbrauch zugrunde gelegt. Eine Aufstellung
der Wärmeverbrauchsanteile in Prozent, abgeleitet aus
Gradtagszahlen, ist in VDI 2067 Blatt 1, Ausgabe 1. 1983,
Tabelle 22, enthalten.
Spartipp:
Durch sachgemäßes Heizen und Lüften können Mieter nicht
notwendigen Ă„rger und Kosten vermeiden, aber auch Ihrer Gesundheit
einen nicht zu unterschätzenden Dienst erweisen.
Wir bitten deshalb darum, die nachfolgenden Hinweise fĂĽr
sachgemäßes Heizen und Lüften bei Ihrem Wohnverhalten in einer
BAUHERRIN-Wohnung zu beachten:
1. Heizen Sie auch solche Räume ausreichend, die Sie nicht ständig
benutzen oder in denen Sie etwas niedrigere Temperaturen
vorziehen.
Gradtagszahlentabelle
nach VDI 2067, Blatt 1 Tab. 22
Wärmeverbrauchsanteile
Monat in %
je Monat
Januar 17
Februar 15
März 13
April 8
Mai 4
Juni 1,4
Juli 1,3
August 1,3
September 3
Oktober 8
November 12
Dezember 16
Gesamtsumme 100
2. Die Temperatur der inneren Oberflächen von Außenwänden sollte
17°C nie wesentlich unterschreiten. Dies ist dann leichter
sicherzustellen, wenn Möbelstücke, besonders solche auf
geschlossenen Sockeln, nicht zu dicht an der Wand stehen; ein
Abstand von über 10cm ermöglicht erst die notwendige Zirkulation
der Raumluft.
3. Die Wärmeabgabe von Heizkörpern sollte nicht durch Verkleidungen
oder lange Vorhänge behindert werden.
4. Die Türen zu weniger beheizten Räumen sind nach Möglichkeit
geschlossen zu halten; deren Temperierung ist Aufgabe des örtlichen
Heizkörpers. Größere Blattpflanzen sind besser in vollbeheizten
Räumen untergebracht.
5. Sie sollten sich von den vielleicht an Ihren Heizkörpern hängenden
Verdunstungsgefäßen trennen. Ihre Leistung ist zu gering,
um die relative Luftfeuchtigkeit der Raumluft nennenswert zu
erhöhen. Vor allem bei dichtschließenden Fenstern können sie
aber dazu beitragen, zusammen mit anderen wirksamen Feuchtigkeitsquellen,
die Risiken der Schimmelbildung zu verstärken.
6. Widmen Sie der RaumlĂĽftung besondere Aufmerksamkeit. Sie
dient nicht nur dem Ersatz von verbrauchter durch frische Luft,
sondern in starkem Maße der Abführung dampfförmigen Wassers,
dessen Menge Sie sich je nach Wohnungsgröße und Nutzungsintensität
durchaus mit 10, 20 oder gar 30 Litern pro Tag
vorstellen können.
7. Beim LĂĽften geht Heizenergie verloren. Dies muss jedoch im
Interesse gesunder raumklimatischer Verhältnisse und zum
Schutz des Baukörpers hingenommen werden. Worauf es
ankommt ist, diesen Verlust bei ausreichendem Luftwechsel
gering zu halten. Dies gelingt am besten, wenn man durch
geeignetes Vorgehen den vollständigen Luftaustausch möglichst
schnell ablaufen lässt. Öffnen Sie deshalb die Fenster und Türen
weit; schaffen Sie nach Möglichkeit Durchzug. Nach fünf, allenfalls
zehn Minuten haben Sie dann die verbrauchte, feuchte
Raumluft durch trockene Frischluft ersetzt, die nach Ihrer anschlieĂźenden
Erwärmung wieder Wasserdampf aufnehmen
kann. Der groĂźe Vorteil dieser LĂĽftungsart ist darin zu sehen,
dass mit der verbrauchten Luft nur wenig Wärme entweicht; die
in den Wänden und Einrichtungsgegenständen gespeicherten,
viel größeren Wärmemengen bleiben im Raum und tragen dazu
bei, die Frischluft nach dem SchlieĂźen der Fenster wieder
schnell auf die gewĂĽnschte Temperatur zu bringen.
8. Jede DauerlĂĽftung durch spaltbreites Offenhalten oder Ankippen
von Fensterflügeln kostet unverhältnismäßig mehr Energie und
sollte daher während des Heizbetriebes unterbleiben.
9. Ein einmaliges, gegebenenfalls etwas längeres Lüften genügt
heute, nach Abdichtung aller Fugen und Spalten, im Allgemeinen
nicht mehr. Je nach Nutzung muss die geschilderte „Stoßlüftung“
bis zu dreimal wiederholt werden.
10. Die Ventile Ihrer Heizkörper sollten während des Lüftens
geschlossen werden.
11. Ratsam ist schlieĂźlich, die beispielsweise beim Duschen oder
Kochen in verhältnismäßig kurzen Zeitspannen großen freigesetzten
Wasserdampfmengen sofort nach auĂźen abzuleiten. Sie
sollten daran gehindert werden, sich ĂĽber offene TĂĽren in der
ganzen Wohnung zu verteilen.
Die Kosten der Wasserversorgung
Bei der Abrechnung der Position „Kosten der Wasserversorgung“
wird fĂĽr alle Mieter eine Abrechnung des
Wasserverbrauchs entsprechend dem individuellen Verbrauchsanteil
an den Gesamtkosten erstellt.
Zu den Kosten der Wasserversorgung
gehören nicht nur die Kosten
des Wasserverbrauchs,
sondern auch die Kosten
des Verrechnungsentgelts
für die Zähler der Städtischen
Werke je nach
Größe, die Mietgebühren
der Kaltwasserzähler in
der Wohnung, die AbrechnungsgebĂĽhren
fĂĽr den
Messdienst und bei Vorhandensein
einer Druckerhöhungsanlage
die Wartungs- und
Stromkosten.
MaĂźgeblich fĂĽr den Wasserverbrauch und damit die aufzuteilenden
Kosten ist der Hauptwasserzähler der Städtischen
Werke Magdeburg. Die Wohnungswasserzähler dienen als
Verteilgeräte dazu, den prozentualen Anteil jeder Wohnung
am Gesamtverbrauch und damit an den Gesamtkosten zu
ermitteln.
Differenzen zwischen den gemessenen Mengen der Wohnungs-
und des Hauptwasserzählers bis zu 30% sind nicht
ungewöhnlich und durch technische und organisatorische
Dinge zu erklären. So sind Hauptwasserzähler meist Mehrstrahl-
Flügelzähler, bei denen der Wasserstrom über
mehrere Einlasskanäle auf das Flügelrad gelenkt und über
mehrere Auslasskanäle wieder zusammengeführt wird und
weiter fließt. Zudem sind sie Nassläufer, bei denen zwischen
der Flügelachse und dem Getriebe des Zählwerks eine
direkte Verbindung besteht. Sie werden horizontal eingebaut
und verfĂĽgen ĂĽber eine frĂĽhe Ansprechempfindlichkeit (ab
einem Durchfluss von 7 l/h).
Die Wohnungswasserzähler (Zwischenzähler) dienen der
reinen Kostenverteilung. Hierbei kommen praktisch nur Einstrahl-
Flügelradzähler zum Einsatz, bei denen das Wasser in
einem Strom durchflieĂźt und das Rad antreibt. Sie sind
Trockenläufer, bei denen die Drehbewegung der Radachse
mit einer Magnetkupplung auf das Getriebe des Zählwerks
ĂĽbertragen wird. Sie sind technisch einfacher und dadurch
billiger, haben jedoch eine geringere Ansprechempfindlichkeit.
Wohnungswasserzähler erfassen den Verbrauch
nicht exakt, sondern aufgrund des sog. „Schlupfs“ zu wenig.
Dieser Schlupf differiert noch je nach der Art des Einbaus.
Bei horizontalem Einbau muss die Durchflussmenge ĂĽber 12 l/h
liegen, bei vertikalem Einbau ĂĽber 20l/h.
So werden einzelne tropfende Wasserhähne oder undichte
Toilettenspülungen zwar nicht über die Wohnungswasserzähler
registriert, jedoch am Hauptwasserzähler. Ein einzelner
tropfender Wasserhahn kann beispielsweise bis zu 3 m3
Wasserverlust im Jahr erzeugen. Daher sollten undichte
Armaturen sofort an die BAUHERRIN gemeldet werden.
Spartipp:
Duschen statt baden! Für ein Duschbad benötigen Sie bis zu 60-80
Liter Warmwasser, fĂĽr ein Vollbad dagegen werden bis zu 150-200
Liter benötigt.
Das Zähneputzen bei fließendem Wasser benötigt ca. 5-7 Liter, bei
abgefülltem Wasser im Glas werden etwa 0,2 Liter Wasser benötigt.
Werfen Sie keine Essensreste in die Toilette. Wenn Sie hierfĂĽr jeden
Tag nur eine SpĂĽlung rechnen, sind dies im Jahr ca. 3.000 Liter.
Tropfende Wasserhähne sind Wasserverschwender. Deshalb defekte
Armaturen sofort reparieren lassen.
Nutzen Sie das Fassungsvermögen der Waschmaschine immer voll
aus. Halbleere Maschinen verursachen zusätzliche Kosten.
Auch beim GeschirrspĂĽlen mit der SpĂĽlmaschine immer abwarten
bis diese optimal gefüllt ist. Das Vorspülen von Geschirr benötigt bis
zu 1 Liter Wasser pro Teil.
Pflanzen freuen sich ĂĽber gesammeltes Regenwasser mehr als ĂĽber
Leitungswasser, und Ihr Geldbeutel wird spĂĽrbar entlastet.
Die Kosten der Entwässerung
Für die Kosten der Entwässerung (Abwasser) gelten im
wesentlichen die gleichen Schwerpunkte wie bei den Kosten
der Wasserversorgung.
Sie werden durch die Städtischen Werke Magdeburg erhoben
und nach dem jeweiligen Anteil des individuellen
Wasserverbrauchs an den Gesamtkosten berechnet.
Die Abwasserkosten, die zu den Kosten der Entwässerung
gehören, werden ebenfalls nach dem Anteil des individuellen
Wasserverbrauchs an den Gesamtkosten nach m3 berechnet.
Die Kosten fĂĽr Niederschlagswasser
Diese Kosten gehören zu den Kosten der Entwässerung und
werden seit 1995 vom Abwasserbetrieb berechnet. Die
Umlage erfolgt je Wohnung nach m2 Wohnfläche.
Die Erhebung und Abrechnung der Kanalbenutzungs- und
Entwässerungsgebühren erfolgt für die Landeshauptstadt
Magdeburg auf der Grundlage der Satzung fĂĽr die zentrale
Abwasserbeseitigung der Stadt Magdeburg im Namen und
im Auftrag des Städtischen Abwasserbetriebes durch die
SWM.
FĂĽr die Berechnung des Niederschlagswassers werden die
bebauten und befestigten sowie teilbefestigten Grundstücksflächen
zugrunde gelegt, von denen Niederschlagswasser
in die öffentlichen Abwasseranlagen abgeleitet wird.
Die GebĂĽhr fĂĽr die Ableitung von Niederschlagswasser wird
nach Kubikmetern (m3) berechnet.
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15 Feb 2006
13:24:34 |
Burri Hans |
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