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Facility Management Rechtsgrundlagen Immobilien Betriebskosten Bau
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Facility Management Rechtsgrundlagen Immobilien Betriebskosten Bau
Tag, als Ergänzung meines Eintrags aus der Sicht der Mieter, im Anhang nun aus der Sicht der Rechtssprechung.
Viel Erfolg
Hans Burri
Rechtsgrundlagen für die Abrechnung der Betriebskosten
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung -
BetrKV)
Fassung vom 27.11.03
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer
oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht
am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen
Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen
und des Grundstücks laufend entstehen. Sachund
Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten
dürfen mit dem Betrag angesetzt werden,
der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere
eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die
Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht,
der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten
Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder
freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die
Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung
des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet
werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung
und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen
oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen
(Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer,
2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die
Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die
Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die
Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der
Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung,
die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe,
3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die
Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung,
die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht
öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer
Entwässerungspumpe,
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die
Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten
der Bedienung, Ãœberwachung und Pflege der Anlage,
der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung
durch eine Fachkraft, der Reinigung der
Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen
nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
sowie die Kosten der Verwendung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
einschließlich der Kosten der Eichung sowie der
Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten
Brennstoffe und ihrer Lieferung, die
Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
Ãœberwachung sowie die Kosten der Reinigung der
Anlage und des Betriebsraums, oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens
a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung
und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Buchstabe a, oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die
Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen
und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die
Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft
sowie die Kosten der Messungen nach dem
Bundes-Immissionsschutzgesetz,
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung
entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die
Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer
4 Buchstabe a; oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des
Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die
Lieferung des Warmwassers und die Kosten des
Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend
Nummer 4 Buchstabe a, oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung
von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen
im Innern der Geräte sowie die Kosten der
regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden
Einstellung durch eine Fachkraft;
11
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer
4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2,
soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von
Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind, oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen
entsprechend Nummer 4
Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit
sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
sowie die Kosten der Reinigung der Anlage,
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die
für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden
Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen, zu den Kosten der Müllbeseitigung
gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden
Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren,
Müllschluckern, Müllabsauganlagen
sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen
einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung
gehören die Kosten für die Säuberung der von den
Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie
Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen,
Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die
Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen
einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
der Pflege von Spielplätzen einschließlich der
Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen,
Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen
Verkehr dienen,
11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die
Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die
Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen,
Keller, Bodenräume, Waschküchen,
12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören
die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung,
soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer
4 Buchstabe a berücksichtigt sind,
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung
des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie
sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der
Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank
und den Aufzug,
14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung,
die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen,
die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem
Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht
die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft,
soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen
Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2
bis 10 und 16 nicht angesetzt werden,
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms
und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung
durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für
eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage
sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz
für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz
verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu
gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner
die laufenden monatlichen Grundgebühren für
Breitbandkabelanschlüsse,
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die
Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des
Betriebsstroms, die Kosten der Ãœberwachung, Pflege
und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
sind;
17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten
im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16
nicht erfasst sind.
Neubaumietenverordnung (Auszug)
§ 20 Umlagen neben der Einzelmiete
(1) Neben der Einzelmiete ist die Umlage der Betriebskosten
im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
und des Umlageausfallwagnisses zulässig. Es dürfen nur
solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter
Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung
gerechtfertigt sind. Soweit Betriebskosten geltend
gemacht werden, sind diese nach Art und Höhe dem Mieter
bei Ãœberlassung der Wohnung bekanntzugeben.
(2) Soweit in den §§ 21 bis 25 nichts anderes bestimmt ist,
sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche
umzulegen. Betriebskosten, die nicht für Wohnraum
entstanden sind, sind vorweg abzuziehen; kann hierbei nicht
festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum
oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil
und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit
im Verhältnis des umbauten Raumes oder der Wohnund
Nutzflächen aufzuteilen. Bei der Berechnung des
umbauten Raumes ist Anlage 2 zur Zweiten Berechnungsverordnung
zugrunde zu legen.
Heizkostenverordnung (Auszug)
§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch
der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung
zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden.
Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung
mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung
beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher
unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen;
die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer
innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht.
Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5
dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht
zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für
Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärmeoder
Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder
Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die
Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind
Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des
anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder
andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht
eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen
nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet
werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen
bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik
entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise
nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur
solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht
zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-
Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen
müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so
angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion
gewährleistet ist.
(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1
Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen
erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Ge-
(3) Auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind
monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe zulässig,
soweit in § 25 nichts anderes bestimmt ist. Über die
Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die
Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (Abrechnungszeitraum).
Der Vermieter darf alle oder mehrere
Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfassen. Die
jährliche Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum
Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes
zuzuleiten; diese Frist ist für Nachforderungen
eine Ausschlussfrist, es sei denn, der Vermieter hat die
Geltendmachung erst nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu
vertreten.
(4) Für Erhöhungen der Vorauszahlungen und für die Erhebung
des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages
sowie für die Nachforderung von Betriebskosten
gilt § 4 Abs. 7 und 8 entsprechend. Eine Erhöhung
der Vorauszahlungen für einen zurückliegenden Zeitraum ist
nicht zulässig.
samtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu
erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst
wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen
Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen
sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen
durchführen.
§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung
mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung
nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die
einzelnen Nutzer zu verteilen.
(2) In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst
mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der
erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen
aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach
dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch
aufgeteilt, sind
1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der
Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum
auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann
auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum
der beheizten Räume zugrunde gelegt werden,
2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach
der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen
zu verteilen. Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind
dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
(3) In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach
dem Verhältnis der erfassten Anteile im Gesamtverbrauch
auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume
aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume
entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen
Bestimmungen.
(4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2
sowie nach den §§ 7 bis 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer
überlassen. Er kann diese einmalig für künftige Abrechnungszeiträume
durch Erklärung gegenüber den Nutzern
ändern
1. bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach
deren erstmaliger Bestimmung,
2. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
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3. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig
Einsparungen von Heizenergie bewirken.
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe
sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes
zulässig.
§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom
Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu
verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder
Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es
kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute
Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der
verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten
des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich
der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung
der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der
Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die
Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung
und Aufteilung.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt
Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt
für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der
zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.
§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom
Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten
Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohnoder
Nutzfläche zu verteilen.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der
Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet
werden, und die Kosten der Wassererwärmung
entsprechend § 7 Abs. 2. Zu den Kosten der Wasserversorgung
gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung
von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer
hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung
gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das
Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten
des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7
Abs. 2.
§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch
von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen
Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht
ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer
auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen
Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen
oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen
Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Der so ermittelte
anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle
des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.
(2) Ãœberschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach
Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der
umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung
maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des
maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die
Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 2 und
§ 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu
legenden Maßstäben zu verteilen.
§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes
hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung
der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel
betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten
sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen
Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der
sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen
oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des
Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer
aufzuteilen.
(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie
wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen
Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der
Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den
nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben
aufzuteilen.
(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche
Bestimmungen bleiben unberührt.
Anforderungen an eine BK-Abrechnung
Im Einzelnen sind folgende Mindestangaben für die
Abrechnung nötig:
1. Gesamtkosten und deren Zusammensetzung
2. Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
3. Berechnung des Anteils des Mieters
4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
AG Berlin – Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.Mai
1998 – 2 C 516/97
Einsichtnahme in die Betriebskostenabrechnung
1. Nimmt der Mieter trotz ausreichender Einsichtmöglichkeit
in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden
Belege schuldhaft keine Einsicht, so wird sein schlichtes
Bestreiten der Abrechnungsgrundlagen, insbesondere
der Kostenentstehung, als unsubstantiiert gewertet.
2. Fordert der Mieter Beträge aus der Betriebskostenabrechnung
zurück, weil er diese für unrichtig erachtet, so
hat er grundsätzlich die Unrichtigkeit der Abrechnung
substantiiert darzulegen.
AG Ulm - Urt. v. 04.03.1999 - Az. 2 C 3102/98 = WM 1999,
402
Fehler bei der Ablesung
Der Mieter kann sich auf einen Ablesefehler bei den Heizkosten
dann nicht berufen, wenn er oder ein von ihm beauftragter
Vertreter das Ableseprotokoll durch seine Unterschrift
deklaratorisch anerkannt hat.
LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, AZ 64 S 9796
206; WM 1982, 272; ZMR 1982, 366.
Kosten der Nachablesung
Der Wohnungsmieter war bei der angekündigten Hauptablesung
der Geräte durch das Abrechnungsunternehmen
nicht anwesend.
Um eine Schätzung zu vermeiden, wurde ein zweiter individueller
Ablesetermin vereinbart. Die dafür entstandenen
Kosten wollte der Mieter nicht zahlen und verklagte den Vermieter
auf Rückzahlung dieses Betrages. Das AG Hamburg
wies die Klage ab.
Kosten der Nachablesung sind Kosten, die nach § 7 Abs. 1
Heizkostenverordnung umlegbar sind. Es erscheint auch
angemessen, diese Kosten nicht der Gemeinschaft, sondern
der Partei aufzuerlegen, die sie verursacht hat.
AG Hamburg, Urt. v. 05.08.1997 - 2C 22/97, HKA 98/11
Insoweit sind die Kosten der Nachablesung einer Zwischenablesung
bei Mieterwechsel vergleichbar. Für diese Kosten
ist anerkannt, dass die Kosten der Zwischenablesung zu
Lasten desjenigen Mieters gehen, der sie durch den Auszug
verursacht.
Die Klägerin kann auch nicht einwenden, sie habe nicht mit
den Kosten einer Nachablesung gerechnet, weil sie durch
den im Treppenhaus unstreitig angebrachten Aushang
davon unterrichtet war, dass zusätzliche Besuche des
Abrechnungsunternehmens Kosten verursachen.
AG Hamburg, Urt. v. 05.08.1997, Az. 2C 22/97
Angabe einzelner Rechnungsdaten
Für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die
Angabe der einzelnen Rechnungsdaten nicht erforderlich.
LG Berlin, Urteil vom 09.November 1998 –87 S 188/98:
Kopien von Rechnungen
Das Amtsgericht Magdeburg hat mit Urteil vom
10.05.1996 entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet
ist, den Mietern auf Aufforderung die Nebenkostenabrechnung
in Kopien zu überlassen.
Dies betrifft auch die entsprechenden Rechnungslegungen.
In der Begründung führt das Amtsgericht aus, dass die Parteien
mit Abschluss des Mietvertrages stillschweigend von
einer Minimierung der sich auf den Mietzins auswirkenden
fixen Verwaltungskosten ausgehen.
Es liegt auch nicht im Interesse der Mieter, einen Mietzinszuschlag
hinnehmen zu müssen, der durch zusätzliche Personalkosten
für abzulichtende und zu übermittelnde Belege
entstehen würde.
Unbenommen ist das Einsichtsrecht der Mieter in die entsprechenden
Abrechnungsunterlagen.
Nur im Fall der Unzumutbarkeit der Einsichtnahme der
Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung in den Geschäftsräumen
des Vermieters hat der Mieter einen Sekundäranspruch
auf Ãœbersendung von Kopien der Abrechnungsbelege.
(LG Zwickau, Urteil vom 06.12.2002 - 6 S 176/02) WM
2003, 271
Hat der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
vorgelegt, so ist der Mieter zur Zahlung
des sich daraus ergebenden Saldos verpflichtet. Nur zur
Klärung von Zweifelsfragen sind dem Mieter Belege vorzulegen.
Die Ãœbersendung von Kopien der Belege kann der
Mieter nur bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme verlangen.
(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.1999 2/11 S 135/99)
WM 99, 576
Vorlageort für die der Betriebskostenabrechnung zugrunde
liegenden Belege ist nach § 269 I BGB der Wohnsitz des
Vermieters.
(AG Jena, Urteil vom 07.06.2000, 25 C 364100) DWW
2001, 336
Guthabenanspruch des Mieters
Der Vermieter ist nicht gehindert, mit der Nachzahlungsforderung
aus einer Betriebskostenabrechnung gegen den
Guthabenanspruch des Mieters aus einer anderen Abrechnungsperiode
aufzurechnen.
(LG Berlin, Urteil vom 03.12.1998 - 62 S 197/98) WM 99,
343 f.
Hochrechnung
Gegen die Nebenkostenabrechnung kann nicht eingewendet
werden, dass die einzelnen Rechnungen nicht korrekt auf
den Abrechnungszeitraum abstellen, wenn die zu berücksichtigenden
Kosten durch Hochrechnung oder zeitanteilige
Berechnung ermittelt werden.
LG Düsseldorf, Urteil vom 19. April 1998 – 24 S 411/87
Zurückbehaltung von Nachforderungen
Der Mieter, der wegen nicht ordnungsgemäßer Abrechnung
von Betriebskosten ein Zurückbehaltungsrecht geltend
macht, ist gehalten, eine konkrete Gegenrechnung aufzumachen
und nicht die Ansätze des Vermieters mit mehr oder
minder vagen Vermutungen in Frage zu stellen.
LG Düsseldorf – Urteil vom 16.07.1991 – AZ: 24 S 739/90:
Prüfungsfrist
Die dem Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung
einzuräumende Frist beträgt zwei Wochen, so dass Verzug
Rechtsprechung zu Fragen der Betriebskostenabrechnung
(Auszüge)
des Mieters mit der Nachzahlung erst danach eintreten
kann.
(LG Berlin, Urteil vom 01.09.2000 - 64 S 477/99) ZMR
2001, 33
Differenz Haupt- und Einzelwasserzähler
Zeigt der Hauptwasserzähler eines Hauses einen höheren
Verbrauch an, als die Summe der Einzelwasserzähler ausmacht,
so ist die vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauchsmenge
nach dem Verhältnis aufzuteilen, das sich
aus dem Verhältnis der jeweiligen Einzelwasserzähler
untereinander ergibt.
AG Dortmund, 120C 14181/91
Zeitdifferenz Ablese-/Abrechnungszeitraum
Eine Heizkostenabrechnung ist nicht stets schon dann nicht
prüffähig und in ihrem Saldo deshalb nicht fällig, wenn der
ihr zugrundegelegte Abrechnungszeitraum und der tatsächliche
Ablesezeitraum um Wochen auseinanderfallen.
OLG Schleswig, 04.10.1990, 4 REMiet 1/88
Zwischenablesung
Die Kosten der Zwischenablesung bei Auszug des Mieters
sind grundsätzlich vom ausziehenden Mieter zu tragen und
nicht über die Gesamtabrechnung allen Mietern aufzuerlegen,
da sie nutzerbezogen ermittelt werden können.
(AG Schöpfheim, Urteil vom 18.08.1999 - C 85/99, siehe
auch: HKA 2000, 21, AG Coesfeld WuM 94, 696; AG
Oberhausen DWW 1994, 24, Sternel Mietrecht III 416,
a.A. Bub/Treier III A 93)
Der Vermieter hat einen vertraglichen Anspruch gegen den
Mieter auf Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung, um die
Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs ablesen zu
lassen.
Zur Durchsetzung dieses Anspruchs muss sich der Vermieter
notfalls gerichtlicher Hilfe (einstweilige Verfügung) bedienen.
(LG Köln, Urteil vom 18.04.1985 - 1 S 466/84) DWW 85, 233
Zur Bestimmung umlagefähiger Betriebskosten
(Nebenkosten) reicht die vertragliche Bezugnahme auf die
Anlage 3 zu § 27 II. BV aus.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2000 - 24 U 111/99)
WM 2000, 603
Ein Vermieter handelt grundsätzlich nicht pflichtwidrig, wenn
er bei Abschluss des Mietvertrags Vorauszahlungen für die
Nebenkosten vereinbart, welche die tatsächlichen Kosten
deutlich unterschreiten. Der Mieter bleibt insoweit zur
Zahlung der tatsächlichen Kosten verpflichtet.
BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03
Abrechnungs- und Ablesezeitraum dürfen
voneinander abweichen:
Der Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung
endete im behandelten Fall im Sommer. Die Ablesung der
Wärmezähler wurde bereits 8 Wochen vor dem Abrechnungsstichtag
gemacht. Ein Mieter verweigerte die Zahlung
mit der Begründung, dass die Zeitdifferenz zu groß wäre.
Das Oberlandesgericht Schleswig wies diese Behauptung
zurück. Die Abrechnung wäre auch durch diese Zeitdifferenz
zwischen Ablesedatum und Abrechnungsstichtag durchaus
prüffähig und fällig.
OLG Schleswig, Beschluss vom 4.10.90, Az. 4 RE-Miet
1/88. Nachzulesen in Die Heizkostenabrechnung, Ausgabe
04/91.
Zu den Betriebskosten der Gartenpflege gehören auch die
Kosten der Beseitigung durch Alter, Witterungs- oder
Umwelteinflüsse abgängiger Bäume. Gleiches gilt für das
Entfernen von Bäumen, die so groß geworden sind, dass sie
die Licht- und Luftzufuhr zu dem vermieteten Objekt in erheblichem
Maße beeinträchtigen.
(AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002 - 33 C 6544/02)
WM 2002, 498
Verbrauchsabrechnung bei Einrohrheizung
1. Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung wird
durch das Vorhandensein einer Einrohrheizung nicht ausgeschlossen.
2. Die Wärmeabgabe durch die Einrohrringleitung kommt
der Grundversorgung der Wohnung zugute.
(AG Neukölln, Urteil vom 15.02.2001, Az. 3 C 551/00) HKA
7/2003, S. 23
|
15 Feb 2006
13:27:56 |
Hans Burri |
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